记者了解到，继5月份市场急剧下滑萎缩以来，北京、上海与深圳三地的楼市成交再现低迷，顺利取得预售许可证的新楼盘八成以上呈现出零成交状态，虽然房价并没有明显松动，但与之前开发商与楼盘促销人员“无价可讲”的营销态度相比，目前各地楼市呈现出不少微妙迹象，让人无限遐想。

此情此景，下半年的楼市何去何从？购房者的观望该何时结束才较为合理？他们与开发商之间的博弈又将在未来的下半年出现怎样的转折？

政策出台后的头次“零成交”

一组来自北京房地产交易管理网的数据显示，截止到6月底，北京市共有8个商品预售房项目取得许可证，这些新盘的楼市价格从2.5万元到4万元不等，但图表中显示，这些楼盘本月售出的数量为零，也就是说这些刚取得预售证的新盘都没有顺利出售。

而来自其他两个一线城市的信息也类似于北京，其中，上海取得商品预售许可证的项目要明显高于北京，但销售成绩并不好。据权威数据显示，在六月中旬上海成交的商品住宅中，均价低于2万元/平方米的低端楼盘占据总成交量的2/3，这其中并没有刚获得预售证的新盘。而深圳新入市楼盘总体情况好于北京、上海，但成绩也不是很理想。

这一组数据究竟能说明什么？北京师范大学地产经纪研究所邓怀忠教授告诉记者，目前一线城市的楼市已经有明确信号表示进入观望期了，这部分城市的楼盘价格没有明显松动是导致新盘零成交的主要原因。“一方面是购房者期待着政策进一步发力以刺激房价向下再行进一步，让他们能有足够能力购房，所以迟迟不愿意下手。而开发商也进入了心理调整期。”

　 邓教授表示，他所接触的开发商大多还是对政府的这次调控越来越有了警惕情绪，并不认为调控是暂时的，并且甚至认为房价很可能在下半年出现松动，但以目前的数据较难准确判断出调整的幅度有多少，所以开发商目前并不敢盲目对项目进行定价，同时也担心定价之后可能会遭遇滞销，这样进一步降价会遇见困难。

而某地产中介分公司的市场部负责人阮女士也告诉记者，目前开发商的心态比较犹豫，虽然谈不上恐惧，但也无法像今年上半年那样主动，且其中部分开发商依然存在惜售的心理，想找个好价格择机再卖，所以造成目前项目的价格还没有出现明显的降价。

可以预见的是，如果新盘价格无法出现较大幅度的调整，整个市场的交易量将无法回到四月前的水平，交易量如果持续下降，必然影响到更多购房者的购房心理，时间越长，市场下行的空间就会越大，如此一来，形势必然对开发商愈加不利。

同时，二套房贷款的细则在五月底出台后使得改善性需求的购房者出手更为谨慎。在采访中，一位改善性购房者告诉记者，自己在出售头次住房换更大房子后处于无房时的空档期正赶上了此次房价调控政策，由于政策相当严厉，所以生怕自己受到误伤而选择推迟置业。与有改善性需求的购房者相比，此前占据市场成交量近五成的刚性需求也在近期一直处于观望状态。

这势必是一个开发商与购房者胶着甚至心理博弈的时期。那么，这个时期会持续多久？头次购房者与改善需求到底该何时“入场”才会比较放心呢？

购房者何时“入场”

对于购房者的较佳进入时机，邓教授告诉记者，“一般来说，调控政策在出台4个月左右才会对高烧的房价真正发力，也就是说房价拐点八九月份有望出现，尤其是4月中旬出台的如此有力度的调整政策，市场本身与供需双方都需要一个适应与调整的过程，项目不可能，但前期会出现卖不动的情况，在滞销之后降价才会顺理成章地出现。”

邓教授同时认为，如果不是非常着急，建议置业者目前不要着急进场，在下半年才是真正考验开发商意志的时候，如果下半年项目的销售欠佳那对其资金链的打击是巨大的，因为目前银行贷款与信托贷款对他们来说大门远没有以前那么敞开了。

根据中国房地产指数研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度时有13家的经营性现金流为正，而今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。专家认为，这表明开发商正遇到“入不敷出”的尴尬。

而记者调查发现，虽然北京市场表面风平浪静，但作为北京后花园的燕郊却没有耐住“寂寞”，短短一周，新开盘房价便直线回落30%，一如四月中旬过山车一般，只是这次变成了掉头回落。这被看做是整个北京市场头个明确降价的品质大盘，同时也被认为是楼市新政以来的降价幅度的项目。

同时，在政策出台之前价格“坚不可摧”的北京二手房市场也开始解冻。在南二环方庄住宅社区，记者了解到，在四月中旬两万四五一平方米的房价目前已经降到2万出头，降价幅度高达10%，折合每平方米近3000元，一套50平方米左右的小户型目前能享受到的全价优惠在15万元，这对刚性需求置业者来说的确是个不小的诱惑。

对于二手房与新盘各自的转折点预测，邓教授告诉记者，这两者降价都是必然结果，但较有可能的是新盘推出后降价带动周边的二手房市场同时降温，所以二手房的降幅有可能由新盘所引发，如此一来，整个市场的降温就值得期待，并且等待的时间不会太长。

邓教授同时强调，目前如果有楼盘存在“虚降”，肯定会受到市场的惩罚，因为有些楼盘如果本身前期的价格泡沫非常严重，那么如果现在价格做少部分回调就达不到潜在客户的心理预期，这种楼盘的销售量要想提升起来就比较困难。“我呼吁，如果降价就一定要实打实的，对客户负责，也是对市场负责。”

(作者：海燕)