作为北京地产走向全国的代表，阳光100置业集团在10年中进入了16个城市。2010年，董事长易小迪认为：二、三线市场已经迎来了春天。"我们所在的城市进入了增长通道，我们所针对的客户群进入了增长通道，客群的购房需求在放大了。

""北京、上海等一线城市和二线城市昨天做的事情，三线城市今天也在重复。"易小迪意味深长地说。

一线城市可能"疲软"在《地产》对百位地产一线经理人进行的调查中，有一半以上的受访者在2010年更看好好二、三线城市。一线城市的房价在2009年均经历了诡异癫狂的上涨，2010年能再次出现更大幅度的攀升吗？这个几率非常小。相对来说，二、三线城市的刚性需求依然在实实在在的增长。2009年底的经济工作会议提出推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，这将给二、三线城市房地产带来更大的机会。

在城市化滞后于工业化的城市，房地产必定在走上坡路；而当城市化已经完全超越产业需求，房地产比例过大之时，就会出现下滑。易小迪在接受《地产》采访时表示，2010年的房地产热点一定会发生转移，不可能还是现在的一线城市和沿海城市，一定会转移到二、三线城市和新兴城市去。

"北京一手房市场一旦风吹草动，成交下降是的，一个月可以成交一万套，也可以成交一千套；深圳开始有零成交出现，这个市场根本不真实了。高风险已经出现，有些人就是充耳不闻。"而在重庆、成都或者更低一级的城市如长沙、南京与无锡，房地产市场中根本没有太大波动，证明真实需求还在走上坡路。"二、三线城市在完全增长，无论成交面积和套数，即使成交价格还比较低，但不要紧，价格还在上升。"易小迪认为，2010年的房地产政策一定是平稳和震荡的过程，冷热不均。一线城市热点城市有可能会出现市场疲软，价格依然高涨，却没有成交量；热点会走向二、三线城市，"东边日出西边雨"的形势出现了。在这个判断基础上，阳光100可能不会再把钱投到疲软城市上去，在地域上一定坚持二、三线城市的成长战略，走有成长空间的区域、恢复较快的中产市场。

岁末年初，国家在宏观调控上的收紧已经十分明显，随着整体经济慢慢恢复，调控政策的力度将逐渐加大。易小迪表示，"可能会有一系列的政策出来，限制高端房的购购，我认为疲软的就是热点城市高端房市场。"2010年，地产商开发低端市场（如保障房）利润太小，高端市场可能受到政策影响而走低，"我们还是做中产新兴白领的市场，在这个市场做到数一数二。"易小迪仅仅是一个代表，早在2007年的融资圈地热潮中，长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二、三线城市都受到了开发商的追捧。若按照建设周期，至2010年，这些土地将陆续相应进入开发建设及销售阶段。

中原对国内标杆性房企的监测数据显示，2008年和2009年标杆房企在一线城市土地储备的比重仅为20%左右，而在其他城市的土地储备比例高达80%.相较于一线城市的住宅土地日渐稀缺而竞争激烈，二、三线城市土地资源充裕，地价门槛较低，二、三线城市已经并将继续成为各大房企开发的。

二、三线需求不断增长事实上，多年以来，二、三线城市在全国市场所占比重不断提高，而一线城市房地产市场在全国市场中所占份额及比重已开始下降。从1998年至2009年，一线城市房地产开发投资额比重已由40%下降至15%左右，商品房销售金额比重由20%下降至10%左右；而二、三线城市商品房销售金额占全国的比重在2009年已达90%.北京、上海、深圳等一线城市，在2010年的狂潮中，其市场成交均实现了的增长。然而，随着房价的飙升，一线城市的刚性需求与部分改善性需求已经受到抑制，中低收入者逐渐远离市场。

而在二、三线城市，房地产市场虽然均出现了较大涨幅，但依然是比较健康的。国海证券分析师赵铎表示，近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深三大一线城市。一方面是大城市竞争不断加剧和生活成本不断提高，另一方面则是中小城镇经济增长对劳动力需求增加。在这种情况下，农村劳动力将呈现头先向中小城镇集中的趋势，因此，二、三、四线城市的购房需求挖掘的潜力更大。

专家指出，在二、三线城市房地产市场中，本地居民仍然是主要购购力量。同时，外地投资客的进入将刺激本地投资性需求。二、三线城市周边区县的富裕人群出于改善居住环境等需要以及升值预期，开始进入城市购购房产，从而带来新的刚性需求。此外，未来二、三线城市新加入的大学毕业生也将成为内地城市另一股刚性购房需求的来源。

"相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。"中原集团（研究）董事程说。2009年，国务院批复了九个区域规划，其数量相当于过去3~4年的总和，至此，我国新的区域经济版图逐渐成型，将形成八大经济区域：长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。随着区域规划的大举推进，城市空间将进一步扩容，大规模的基础设施投资即将启动。较近一期经济工作会议再次明确加快城市化进程，这为二、三线城市的发展又注入了新的动力。

随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。需求的持续增加促使近几年大部分二、三线城市呈现出供不应求的态势。过去5年，这些城市的住宅供求比为0.8，供不应求状况凸显。因此，在国家政策扶持以及政府鼓励自住及改善性需求的影响下，2010年二、三线城市楼市需求依然旺盛。

市场充裕，房价上涨有限

"2009年的经济情况并不如想像的那么健康，区域经济是冷热不均，人为造成的夹生饭，有些地方熟透了，有些还是生的。热点的城市和欧洲接轨了，贫困的城市和非洲接轨了，所以，中国还有很大的发展空间。"阳光100董事长易小迪谈道。

全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜也认为，2009年所谓的"土地市场疯狂"，并不是全面、大量、普遍的状态，只是部分城市的现象。

"像北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价整体涨幅都在50%以上。实际上在这些城市中，无论是成交价格还是成交量，都已经透支了未来的上涨幅度。"北京大学房地产研究所所长陈国强说。

更多的行业人士认为，在2010年，许多二线城市，如天津、成都、武汉、长沙、重庆在2010年将迎来"补涨"机会。

不过，《地产》认为，二、三线城市的房价并不会上涨很快，主要原因就是供应量的充足。中原地产通过对40家知名发展商在8个城市从2003年至2009年期间所获取地块的跟踪调查发现，在尚未入市的土地中，二线城市的在建规模远远超过一线城市。考虑到建设周期，这些目前在建的项目将于2010年上半年陆续成为实际的新增供应。

警惕泡沫传递2009年的较后，在江苏南通、无锡及浙江嘉兴等多个城市的土地拍卖会上，各家房企在当地竞相瓜分市场"蛋糕"。其中，恒盛房地产以33.49亿元夺得南通地王；保利、龙湖及苏宁环球在无锡斩获地块；嘉兴的单价地王则由浙江江浦不锈钢有限公司获取，一举将当地楼面地价纪录抬升至16629元/平方米。

类似场景，在数个月前的一线城市已出现多次；在2009年底政策已出现微妙转向之后的当下，二、三线城市似乎正在为疯狂的土地市场接棒。

如果二、三线城市被卷入高价拿地-高价卖房的漩涡，相信会比一线城市死得更快.因为二、三线城市的土地供应要充裕得多，而消费力远远不及一线城市。然而，在土地成为地方政府财政支柱的时候，又如何抑制其"土地运营"的热情？2008年，一些"地王"频出的二线城市，成为房价下跌的重灾区，为我们提供了前车之鉴。

万科董事长王石早已提示：一线城市已经出现的楼市泡沫可能向二、三线城市蔓延，这与日本上世纪90年代经历的房地产泡沫时期颇为相似。

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