对话人物：李稻葵，清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授， 博士生导师，长江学者特聘教授。十一届全国政协委员，清华大学金融系主任，中国与世界经济研究(CCWE)主任。

对话动机：作为林毅夫的接任，清华大学经济研究的李稻葵主任受到了媒体的高度关注。在两会上，李稻葵委员像那些难得一见的省部级干部一样，被记者们重重围堵。他对中国宏观经济的看法，已被各个重要媒体广为传播。而他今年的提案，却是微观到了老百姓的住房大事上。

主要观点：他认为，房地产的问题带来了我们经济的竞争力在下降，会使得很多产业，包括制造业产业包括高端服务业在国际上竞争力下降。这是一个涉及到全局的，涉及到经济竞争力，涉及到社会是否和谐，涉及到我们改革能否推进的一个重大的问题。

精彩言论：我们业主们交物业税给政府，政府每年、每半年、每个月搞一次听政，告诉我你们拿那个钱做什么去了，交通改善了没有，垃圾是否处理了，小学、中学是否得到了更好的资助。通过这个机制形成一个公民、业主资产所有者和地方政府的良性互动。

中国人对房产有收藏需求

主持人：作为政协委员，您能够向我们网友简单介绍一下您的提案吗？

李稻葵：我想我的提案针对的问题非常的明确，就是房地产行业，房地产价格、房价过快上升的问题。这个问题，一是带来了我们经济的竞争力在下降，因为这么高的房价势必会引来下一轮工资过快的产生，不必要的产生。就以你的单位为例，如果你的房价这样高涨的话，你势必要你的单位给职工很高的工资，高工资并没有给职工带来真正的福利，转手他就交给卖房子的人了，交给开发商了，交给这个市场了。所以这是竞争力会降低，这么高的工资一定会使得很多产业，包括制造业产业包括高端服务业在国际上竞争力下降，这是个恶果。

个恶果，当然大家都知道了，是带来社会的舆论巨大压力，这样一个舆论的压力，这样一个社会的情绪，它肯定使我们的很多改革措施不能够很快的推出，使得我们网民，使得我们社会把公众对于其他的公众政策产生怀疑，产生不信任感。所以房地产的问题是一个涉及到全局的，涉及到经济竞争力，涉及到社会是否和谐，涉及到我们改革能否推进的一个重大的问题。

为什么会出现房价过快上升？在我看来，这个里面有根本的制度性的原因，制度性的原因简单说来，就是过去这十几年我们过分的依赖市场的机制，甚至说单纯的依赖市场的机制。市场机制在解决其它产品，比如说日用消费品，比如说我们的药素市场、劳动力市场是起作用的，是应该发挥主导作用的，但是在房地产这个问题上，单纯靠市场机制完全不行，为什么？中国的国情，中国的国情有两点：储蓄利高，这么多年的储蓄利积攒在我们的银行体系，产生了50多万亿的广义货币，50多万亿呀，相当于8万亿美元，这么多的储蓄在银行体系它一定会转换为其它的资产形式，它稍微出来一点转换为房地产的财富形式，就会使房地产的价格高升，这是个因素，国外没有。

个因素中国文化，中国的文化导致中国的消费者有一种，我称之为土地情节，或者是房屋情节，大家总觉得没有房子不稳固，无房不稳，总觉得我大量的财产转换为不动产，这才是真正的财富。于是我们看到市场上大量的家庭，很多家庭购了房子不止一套房子，购了这个房子之后既不自住，也不出租，他对房租的收益不感兴趣，但是他有了房子之后他有一种心理上的满足，我称之为收藏需求，收藏动机。

所以，房地产有三种动机，一是住房动机，二是投资动机，三是收藏动机。这三个动机并存。尤其是收藏动机，收藏动机加上我们的高储蓄利，形成什么局面呢？形成我们住房的分配，就和财富的分配挂钩了。任何财富的分配不均都会放大为住房和对房地产拥有量的不均匀。所以房地产的市场不堪重负，你从一个简单的提供老百姓住房需求，住房需要的功能，演变为要承担老百姓财富储藏的功能，当然会出现乱，当然会价格攀升，这是根本的原因。怎么解决根本的原因，就要在体制机制上下工夫，就是要解决打破完全依靠市场机制的局面，怎么办？

地方政府没兴趣搞保障性住房

我提出部分的由政府直接入市来提供住房的需求，讲的更具体一点，我的建议是两部分：部分地方政府要以政策性的、保障性的房地产开发做抵押去发行地方债，给地方政府一个出路，让地方政府有积极性，通过开放经济住房，通过开放保障性住房，他可以去发债，发了地方债之后他可以获得财源和积极性去继续发展。今天的体制下，地方政府说白了没有兴趣，因为他把一块地，如果他不去搞商业开发，不卖给开发商他失去了上亿的，经常是动则上亿的收入，如果他拿去搞保障性住房开发，他不仅得不到上亿拍卖的钱而且还要贴钱开发，当然他没有兴趣，或者是短期的舆论压力，他要搞一点保障性住房，这是短期的行为，不可持续。所以我提出来应该要搞一个地方债，就是地方政府住房债，通过发债的形式邀请资本市场的投资者来监督地方政府的运行，至少是住房这部分的运行。这是我想个建议。

个建议，在二级市场上，在购卖房子市场上要“掺沙子”，所谓掺沙子就是让市场机制运行的慢一点，不要让这个市场形成一个自由购卖的市场，要让交易稍微慢一点，通过把交易放缓从而减少市场的波动，防止这个市场大起大落，在金融市场上很多人提出过这个建议，在房地产市场上国外已经实行了这个建议，比如说以美国为例，美国如果你购套房子，政府给你一定的补贴，对你的利润，对你的贷款的每个月的放宽付息可以减税。当然你购套房子，如果你购了以后再卖获得资本收益，对不起这个资本收益要纳入你的个人所得税的税基。当然这是美国的政策，有一个例外，套房子如果购了超出了五年你可以跟政府申报，说我不要纳入个人所得税或者延缓交税都可以。但是短期二套房的购卖在美国要交资本所得，这是美国的做法。

如收物业税 政府要说清用途

所以我说这两条，一级市场政府积极介入，二级市场要掺沙子，让运行放缓一点，二级市场也包括收一定的物业税，但是我强调物业税单独这个政策不可能从根本上解决房地产的问题。因为物业税无非让已经有房子的业主多付一点钱，物业税根据国外的经验较主要的功能，是要形成一个地方政府跟业主之间的良性互动。因为地方政府拿了物业费之后他要提供更好的午夜服务，包括垃圾、治安、交通、教育，这方面我们可以试点形成，在不同场合政协提出我们搞试点，比如说海淀区，我们业主们交物业税，就交给海淀市政府，政府每年、每半年、每个月搞一次听政，告诉我你们拿那个钱做什么去了，我的交通改善了没有，垃圾是否处理了，小学、中学是否得到了更好的资助。通过这个机制形成一个公民、业主资产所有者和地方政府的良性互动。

主持人：而且能够推动别的税务的公开。

李稻葵：对，我觉得我们较缺乏的是这次总理工作报告里面反复呼吁获得代表们长时间掌声的，就是要使我们的政府功能，政府的转型转成一个服务型政府。怎么转，要从一点一滴小事情上，从小区域里，从海淀区从小区域里一点一滴做起来。

提案一定要有可行性、可实施性

主持人：您也是当了好几届的委员，一般您提的提案是从您研究范围内提出来的，我们想问您是从您研究范围内提出来的，还是一般从您的生活得出来的？

李稻葵：两的渠道，一是从我自己的研究来做基础；二是要调研，不能只是书本的研究，不能只是凭学术的理念来提议案，一定要有调研，一定要借助时机，这是作为委员和作为一个学者的重要的根本区别。而且这个提案一定要考虑它的可行性、可实施性，你不能是理论的一个推理，那不行，一定要考虑在实施的过程当中各个群体利益之间的激励，他的兴趣，他的行为。

主持人：比如说您提的房地产，其实与一些市场经济还不符合，要掺沙子，可能考虑了各方的利益和各方综合得出。

李稻葵：应该说我提出的房地产的提案，它实际上是和世界上很多、很多成熟的发达市场经济的做法是相一致的。我觉得我们的理念，包括我们学术研究往往有一些偏差，我们一想房地产一定是市场主导，其实不是。新加坡是否是市场经济？香港是否是市场经济？但是新加坡、香港都有政府主导的政策性住房的机制。美国是否现在是市场经济？是，但是美国这个地方我刚才说了二级市场有很大政府干预的机制在里面，包括我刚才说的二套房，包括一套房还给予政策补贴。所以我想我们不能够凭想象来理解现代市场。

我经常讲睁开眼睛看一看这个世界，到底什么是现代市场经济，不能从萨缪尔森经济学的教科书里面来推理什么是市场经济。现代市场经济是有许许多多政府直接主导直接干预的，提供经济发展社会基础制度在支撑的，不要只看着这个漂亮的大楼而忘记它的地基，一个大楼盖的这么高、漂亮，地基是很深的，地基的很多地方我们是看不见的，地基里面既有法律制度，又有一些维持社会公正，又有维持社会稳定的基本制度在里面的。所以我觉得我们的理念往往是错的，往往是片面的，只看到漂亮大楼的上层建筑，而没有注意它的基础。

主持人：您提房地产的提案较初的本源是什么呢？是基于中国的需要还是基于老百姓民富？

李稻葵：当然是基于我们社会需要，也是基于解决当前较迫切的，较影响中国经济改革和发展的问题出发点。关于这个问题我关注了多年，过去一年多以来，我一直在不同的场合，包括在我们的网站呼吁，要二次房改，二次房改这个词我跟很多朋友一起提出，提出这个理念的主要目的也是要引起社会各方的关注，之所以提二次房改而不是说房屋政策的调整，它是一个改革，而不是一个政策调整。光靠政策调整是远远不够的，而在制度层面在改革的角度，从这个角度来考虑这个问题。所以房改这个事，住房这个事我确实是考虑多年的。

8%并不是发展目标而是信号

主持人：温总理的工作报告中，经济方面的有很多数字，当中哪几个是您比较关注的？

李稻葵：我比较关注当然是一些涉及到今年或者是明年经济运行的数字，包括今年8%左右的增长率，这8%左右的增长率是指向性、指导性、信号

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