减少货币的发行,一方面降低货币在楼市中的流动以直接稳定房价,另一方面降低M2的发行以稳定老百姓的通货膨胀预期。

全国政协十一届三次会议50%的提案涉及到楼市问题,可见2009年房价涨幅过快的问题已经引起了全社会的注意。个人认为当前的高房价与我国长期以来货币发行量过高有着密切的联系,要想真正解决这个问题,货币因素必然是一个应当考虑的对象。那么货币发行量如何影响到高房价呢?货币发行主要通过两种渠道影响房价,一条是直接渠道,即大量的货币进入到楼市,楼市资金充裕了,地产商根本没有降价的动力；还有一条是间接渠道,它主要是通过影响人民的通胀预期来推高房价,本文主要解释通货膨胀预期如何推高房价。

众所周知,温和的通货膨胀是有利于经济增长的,这由的菲利普斯曲线来决定。当通货膨胀率低时,失业率高,意味着适度的通货膨胀率有利于促进就业从而促进经济增长。一般情况下,通货膨胀率主要通过消费价格指数(CPI)来衡量,当CPI处于1%-3%时我们认为是温和的通货膨胀,当CPI高于5%-10%时通货膨胀就比较严重了,当CPI高于10%时则可以认为已经发生了恶性通货膨胀。严重的通货膨胀和恶性通货膨胀都是人们所不愿看到的,因为它会给国民经济的平稳运行带来多方面的危害。

当通货膨胀发生时,老百姓手中的钱将会贬值,老百姓并不傻,他们当然不愿意手中的钱就这样贬值,于是将一些额外的钱拿来投资。刚好当前我国的投资渠道并不是那么畅通,大多数老百姓进行投资主要两条渠道:即股市和楼市。然而,在很长一段时间内,我国的股市收益率一直很低,尽管2007年股市着实火了一把,然而股市很快在2008年的金融海啸中狂跌下来。由此我们可以看到,我国股市的风险实在太高,而收益却并不高。相对股市而言,楼市无疑是非常优良的投资渠道。这是因为我国正在经历着城市化进程,大量的农村人口要进入城市,这部分人得解决住房问题,这就意味着在相当长一段时间内,我国对城市住宅的需求十分巨大,只要有需求,其价格自然低不下来。当老百姓有很强的通货膨胀预期时,他们必然会想办法将手中的钱变成一些实物资本以保值增值。由于我国的城市住宅具有较强的这一功能,一旦有较强的通货膨胀预期时,人们往往愿意将钱投入到楼市而非其他市场。

根据央行报告,2009年我国前三季度的广义货币(M2)增长率为29.3%,而前三季度的国内生产总值(GDP)增长率为7.7%。学过多恩布什《宏观经济学》一书的人都应该知道,M2的增长速度应该等于GDP的增长速度加上CPI,如果按照这个公式进行计算,2009年前三季度我国的通货膨胀率可能高达21.6%!尽管国家统计局公布的消费者物价指数(CPI)在2009年前三个季度里均为负值,但是老百姓会明显感觉到手中的货币贬值了,尤其是那部分正在攒钱准备购房的人。这就给人们一个很强的预期:如果现在不购房,房价还会涨,手中的钱会更加不值钱,将来就更加购不起房了,于是,恐慌性购房开始出现,房价越来越高,这就是2009年出现的情形。

按照经济学家弗里德曼的解释,通货膨胀无非就是一种货币现象。当货币发行少了,通货膨胀预期就自然不会存在。因此,要想稳定我国的房价,在当前我国其他投资渠道并不畅通的情况下,必须考虑通过货币政策来进行调解。具体来说就是减少货币的发行,一方面降低货币在楼市中的流动以直接稳定房价,另一方面降低M2的发行以稳定老百姓的通货膨胀预期。当然,除此之外的其他方式也得配套进行,比如说增加住宅供给、加大保障力度等等。

刘生龙 作者系清华大学国情研究博士后

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