中国社科院昨日发布《中国住房发展报告(2010-2011)》，报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计，平均房价泡沫为29.5%，福州以70.3%排名，杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄也都超过了50%，北京的房价泡沫达49.6%，排第8位。

　　报告还预测，明年住房市场将继续调整，房价稳中有降。 调控政策会进一步严格和具体化。

　　1 多数城市房贷压力巨大

　　北京按揭贷款月度偿付率超过100%，绝大多数城市偿付房贷压力巨大。

　　报告指出，按照国际通行做法，月度偿付率的较高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是购房的做法。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。较高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。

　　这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

　　2 住房面临租购两难局面

　　报告还指出，住房需求者处于租购两难的窘境。一方面，多数人认为房价过高难支付，冀望调控；与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。

　　2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋购卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分购家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购购住房导致出租成本增加以 (论坛 新闻) (论坛 新闻)及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“购不起”兼“租不起”的困境。

　　- 观点

　　　　“房地产调控明年更严格”

　　对于今年以来政府严厉的调控，住房报告直言博弈各方胜负未分，并预计明年政策会进一步严格和具体化，“政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。”

　　对此，中国土地学会副理事长黄小虎坦言，调控没有完全达到多数人的预期。一是流动性的问题，二是虽然增加了保障房供给，把开发商市场垄断地位打破了，但是没有彻底打破。

　　对于关注度颇高的小产权房，黄小虎认为，全国小产权房面积66亿平米，虽然不合法但客观存在，小产权房管理存在空白，呼吁合法化。

　　此前亦曾有报道称小产权房的治理方案已上报国务院，随后国土部对此予以澄清。

　　“夹心层应建住宅合作社”

　　面对超过50%的“夹心层”住房问题，黄小虎引用邓小平上世纪八十年代“自建公住”的说法建议，中国应建立起住宅合作社的半市场半保障的模式，以解决既购不起商品房也不够保障房条件的“夹心层”住房问题。

　　黄小虎建议中国大 (论坛 新闻) (论坛 新闻)力发展住宅合作经济，住宅合作社是一个法人，同时又是政府提供保障的对象，可以采取税收优惠、财政贴息等方式支持，即便没有这些支持，仅低价甚至划拨供应土地、没有开发商利润，就可以把房价控制在成本区间。

　　房价泡沫怎么算？

　　根据地方经济基本面得出基准价格，用1减去基准价格除以实际价格的结果，即为泡沫指数。以北京基准房价13316元/m2，实际价26446元/m2计算，1-(13316÷26446)×100%=49.6%，即为北京的房价泡沫。

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