“只要动脑筋，政府是可以控制住房价的”　———中共重庆市委副书记、市长黄奇帆访谈录(上)

4月2日的山城阴雨绵绵，这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室，连饭都没有吃就接受了《经济参考报》记者的专访。

6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的自信是黄奇帆在3个公里的畅谈里给记者留下的较深刻的印象。

房价愈来愈高企的今天，大城市中的不少人不但购不起房，还租不起房，北京、上海等地甚至出现白领出走的情况，他们带着憧憬来到大城市发展，却带着遗憾和无奈离开。重庆市市长黄奇帆有着清醒的认识———“人才流失对于一个城市来说非常危险。”

近日，在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际，《经济参考报》记者专访了中共重庆市委副书记、市长黄奇帆，他告诉我们，只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。

“对高端房我要变本加厉地收税”

《经济参考报》：较近重庆的公租房模式是热点，将其和廉租屋、经适房比较一下吧。

黄奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代，中国计划经济搞公房的模式是失败的，搞得天下所有的干部和群众，都没有房子住；改革开放以后到九十年代开始搞土地批租，把公房都配置给市民，新的房屋都作为商品房，100%的走商品房市场化轨道。同样，100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人购不起房，刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也是购不起的。真要让他们都购得起房，就不是市场化的房地产了。

政府好像也想到了一种方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户，低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%，也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。

90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房，这个房子购来以后，五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。所谓的经济适用房，就是土地划拨，不收配套费，也没有房产商的利润，交易过程也不收什么税。市场上5000元/平方米左右的商品房，差不多的经济适用房只要2500元/平方米。在房价日益高升的阶段，放五年，这房子就变1万元了，业主就可以卖了。再去补点地价，办点什么手续，简简单单就可以翻两番，涨四倍。低保户的低收入是民政部门管着的，作假比较困难。但一般意义上的低收入，谁来管？每个单位专业都可以帮着自己的部下开低收入证明，行人情。

我们这次提出一个模式，就是双轨制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，这个30%至40%的公租房，就可以把经济适用房和廉租屋统一起来，公租房、廉租屋、经适房三位一体。

如果不把住房制度形成双轨制，即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说，发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人购，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢？所以，保障房完全不能搞私房的保障房，否则就是国家财富的无底洞。

《经济参考报》：我国的经适房模式正是引自国外。

黄奇帆：你得看看人家怎么搞的？美国人的经济适用房有5招。，房子造在城郊结合部，在所谓弱一点的地段规划；，造房的开发商不能赚钱，只能赚基本的施工费；第三，卖给考核无误的低收入者；第四，也是较关键的一点，所有低收入群体购了这个房子，有不要的时候，只能卖给当时的新的低收入者。具体操作方式是，纽约的房产局回收以后，再转卖给当时的低收入者。这样就不能当商品房来炒作了；第五，这个过程中产生的所有交易费用都不会有什么税收，都作为低收入房自身的循环。也就是政府不会在这个房子系统里收税。这五条多清楚呀。也就是说我们一根筋的走向市场化，所谓的保障，要么保障得太少，要么保障得太乱，所以没有成功。

《经济参考报》：那公租房模式重庆是怎么具体操作的？

黄奇帆：我们就提出今后一共要造4000万平方米，这两三年里先造2000万平方米。重庆的公租房是面向低收入群体，但也不是较穷人的人，那些较穷的租廉租房的人，也和公租房住在同一个小区里，只是他的租金是按照廉租房的标准，一平方米一个月8毛钱，50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住这个50平方米，一般要500元/月。现在按市场的租金价格，一个50平方米的独套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低，体现了公租房的优惠，但又比廉租房要多十倍。

公租房的人住了五年以后，如果想要有产权，也不要再交房租了，可以购下来。他购下来，就相当于购了经济适用房，而他本来已经在这里住了五年了，确实是低收入群体，政府也不用考核，想购就可以购。但是购了以后政府控制他不可以像经适房一样卖到市场上去，他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房，否则的话，今天造了1000万平方米，几年以后，都变成商品房，几年以后，新的低收入人群又需要1000万平方米。事实上一个社会的低收入人群总归只有20%至30%，这个20%至30%是固定比例的。所以，大体上按照这个逻辑，搞出一个双轨制，这个双轨制的理想境界叫做低端有保障、中端有市场、高端有遏制，形成一个比较完善的住房管理体系。

《经济参考报》：您说到双轨制还得有60%至70%的商品房市场，这个市场怎么调控？

黄奇帆：这个市场用税收杠杆控制。三句话：低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。

低端不收税的意思是比如公租房，土地是划拨的，没有出让金，造房子的时候不交配套费，整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润，也不是房产商造的。即使有房子购卖，也不是商品房。在这样的背景下，没有税、没有利、没有费、没有金，要知道这四个一般占商品房成本40%至50%。事实上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相应的租金也自然可以低50%。

商品房呢，有这四个方面的费用，正常的该收就收，但是中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候，国家为了启动房产市场，就把契税降到了0 .5%。金融危机一过，扛过了危机，没理由大家再帮你了，政府就又收税了。所以重庆市政府就在3月份宣布，金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的套商品房，税收政策不变。这个叫中端有优惠。

高端房上我要变本加厉地收，同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案，如果你这房子是200平方米，但是价格又相当于市场均价的3倍以上，我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元，你如果购了300万元的二手房，你就得交3万元。比均价高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2%就是6万元，然后300万元本身还要付利息，利息本身就是6%，所以就变成8%，然后还要付物业税，一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年，这样一来，一年要10%以上。六七年时间，都能够再购一套房子了。对于炒房团来说，更大的问题在于，一套300万元的房子，六七年以后，别人就要花600万元购去，这600万元既要付利息，还要付2%的特别税，还要付物业税，别人一算就不购了，这就让房价炒不上去。

《经济参考报》：这个特别税的事很新颖，有什么具体进展么？

黄奇帆：本质上就是物业税遏制高房价。现在物业税还没有收呢，老百姓就很有情绪。美国人是收物业税，但是美国不收出让金，也不收配套费。而我们的出让金和配套费占地方财政1/3，美国人的物业税也占美国州政府税的1/3。市场是平衡的。但是前面没有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能没有意见吗？国家可以先在重庆试点，那就是对高房价收税。我们把它叫做特别房产税，不一定叫物业税，但按物业税的收费每年来收。这么一来，群众的情绪会比较平和，因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。然后我们就把这套方案放到市委常委会、市政府常委会、市人大常委会上去讨论，大家都同意。给高端收税这件事，人大没有批我们就不能收，但只要他们批下来，我们立马就收。

　“政府不是贴钱搞公租房”

《经济参考报》：建公租房得牺牲土地出让金，这笔账重庆怎么算？

黄奇帆：公租房是一个出租的概念。我们投2000亿元放在公租房里，相当于把2000亿元的人民币变成2000亿元的不动产。我们完全不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，让低收入人群世世代代住里面，住得很开心。就是让他们住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，较多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在这个房子里，就离开公租房。

在这个意义上，这2000亿元就是不折不扣的含金量很高的不动产。只要形成这个状况，就不会变成财政包袱，因为有租金作为现金流在回来，租金利息总比银行高两个点吧。

这就让我想起了金融危机期间启动内需来救市的事情。如果让我来出主意的话，不如拿1万亿元去造公租房，房产本身拉动经济，造起来后低收入人群也要装修，也要购家具，又一次拉动了消费。

至于你刚才问我土地出让金的事，我告诉你，建公租房地方政府不只牺牲土地出让金一项。比如说造2000万平方米，地方政府差不多可以得到600亿元的出让金。现在我们不要这600亿元，可能这个地动迁要花150亿元，我400多亿元的出让金就放弃了。另外2000万平方米，一平方米要交200多块钱的配套费，2000万平方米要交十年的配套费，我也不要了，所以我是500亿元都放弃了。然后我倒过来拿500亿元造2000多万平方米，我就需要500亿元。所以我一进一出相当于少收500亿元，支出500亿元，就是1000亿元。我这些公租房500亿元所形成的2000万平方米的房子，我每年收租金，这个租金每年有几十亿元收获，足以支撑我500亿元的贷款、保险费、信托费。而且在这个过程中，我不会坏账。假如15年以后，政府的这些房子收回来可以当商品房卖，我这500亿元可以变成1000亿元等于再翻一番。

《经济参考报》：房源筹集和建设资金来源是怎么样的呢？

黄奇帆：公租房的房源主要通过新建、收购、改建等多

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