“沪十二条”的又一配套执行文件出台。上海市地方税务局昨天下发 《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》称，从本月起，本市住宅开发项目将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。分析人士认为，土地增值税预征率的调整对房地产开发商资金链的影响巨大，尤其影响其现金流到账情况。

　　土地增值税预征将结合房价

　　按照昨天出台的新规定，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域 (区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的，以分期项目为单位预缴土地增值税。

　　住宅开发项目销售均价按“项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积”的公式计算，项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。

　　宝华赢佳策略总经理杨健指出，对于房地产商来说，对“沪12条”较关心的无疑是有关土地增值税预征率的调整。 “去年上海外环内新建商品住房的平均价格是21843元/平方米，环线外的平均价格则接近11018元/平方米。如果说外环内的楼盘卖5万元/平方米，每开一张票就要预征5%的土地增值税。如果说是外环外卖2.5万元/平方米的话，也要付5%的土地增值税。 ”

　　开发成本被加税或转入房价

　　“上海是全国头个推出如此细致措施的城市。 ”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，关于预征率，国家有关部门明确，东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%。此次大幅度提高，乃是由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。

　　值得关注的是，由于以外环线为分界线划成两个区域，这意味着外环内的高端公寓和外环外的别墅的售价，一般都会超过所在区域均价的1倍，将按5%税率预征。在杨红旭看来，这必将影响到项目利润，加大了开发商的资金成本压力，如果是强势楼盘，则企业有可能会因此而提高售价，以弥补成本增加带来的损失。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则指出，被征收对象往往更多为产品领跑、低端稀缺之品质项目，其凌驾于市场之上的资本在于独有与稀缺，这并非税收政策所能抹杀，开发成本上被加税确有可能转入房价环节。

　　标准普尔信用分析师符蓓则表示，调整土地增值税预征率，其成效有待观察，且执行及定义上存在一定难度。在其看来，房价涨幅难以评估，且一年涨价逾一倍的项目数量或不多，措施仅起警示作用而已。记者 杨冬

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