背景

上海市地方税务局10月13日下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》。

按照新规定,除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。

住宅开发项目销售均价按"项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积"的公式计算,项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目"商品房销售方案"中可售住房的销售价格和建筑面积计算。

是否转嫁成本看供需

问:如果北京按上海的征收方式,您认为开发商特别是豪宅的开发商,是否会转嫁成本？

文林峰（住房和城乡建设部政策研究住宅处处长）:是否转嫁成本,关键看市场供求关系。目前,开发商普遍的定价策略是采取市场比较法,即比较周围同档次项目的销售价格,再根据对市场需求和市场趋势进行判断,所以,每个项目的土地增值税有多少反映在每平方米的房价上会有很大差别。在当前的调控形势下,开发商不会为了转嫁税收成本,抬高房价导致房子销售不畅。

张大伟（北京中原三级市场研究总监）:豪宅开发商不会转嫁土地增值税成本。头先,目前北京豪宅价格已经面临有价无市的局面,在二次调控以后的20天时间内,北京售价较高的前30个项目合计签约为负数。其次,豪宅利润惊人,相比普通住宅大部分2-3年的开发周期,目前很多豪宅项目都是2006年-2007年已经在售,相比初期售价,即使出现价格下调过半也很难说亏本。第三,增值税征收主体为开发商,很可能使得开发商加快开发及销售速度,在供应增加,需求减少的供需比逆转情况下,开发商不会选择转嫁成本增加销售难度。

对开发商资金链影响大

问:倘若土地增值税严厉清算,开发商资金链会受创几何？哪类开发商受创尤深？

文林峰:上海此轮调控,多个调控因素综合起来,会对开发企业的资金链产生较大影响,特别是对那些主要靠银行和销售融资回款,非央企、非上市类的房地产企业。目前的土地增值税预征提前把企业资金固化了,直到清理增值税才能解冻。过去的土地增值税办法是结项时再清理税收,税收支出是后期支出。从测算上看,现在的预征跟过去四级累计税率相比,税收支付成本大大提高。一方面增加了开发商成本,减少利润,一方面在供不应求的市场环境下,也会把成本转嫁给购家。

唐斌（银联信分析师）:对于房地产开发商的现金流会有较大的影响,尤其是资金不充裕的中小开发商,另外有助于抑制捂盘、囤地现象。

杨红旭（上海易居房地产综合研究部部长）:上海预征土地增值税调整的方式对高端项目影响较大,尤其是内环内的高端公寓和外环外的别墅项目,较高税率达到5%,明显超过以前2%左右的行业水平。这将使开发高端住宅的开发商利润受到影响。

开发商定价将更谨慎

问:根据此次土地增值税预征档看,开发商在定价上也将有自己的一套办法。开发商在定价上将有什么变化？

文林峰:可以根据税率分档情况定价,如果能靠近上一年平均房价,就往下靠,这样税率只有2%,但这种可能性比较小。另一种是在3.5%和5%之间的定价上进行选择,如果定价超过一倍,就按5%预征,开发商权衡利弊,可能会选择涨价99%的幅度定价,这样可以按3.5%交税。但大部分的房屋定位都会比上一年略高,但不会高过一倍。所以,如果这个政策再细分,比如上涨20%一个档,开发商选择机会更多,对价格控制更有效。

张大伟:以北京为例,部分项目开发时间从2004年延续至今,土地成本占比已经非常低,而定价一旦过高,将会导致清算土地增值税,这将使得开发商定价更加谨慎。

对区域房价影响有限

问:增值税征收幅度是以区域平均房价为参照物,那么,对区域房价是否会有影响？对豪宅征收增值税,会不会拉低北京整体房价水平,从而降低人们对房价的预期。

文林峰:区域平均房价是上一个年度的平均房价,政府定期公布,这是既成事实,不会有什么影响。但如果开发商为了减少税收成本而选择低于去年平均价格售房,则会对下一年平均房价产生影响,当然也是平抑房价的作用。这一点还是看市场的容量和价格接受度,要分地区分类型具体分析。

唐斌:以区域平均房价作为增值税率征收的参照,将对区域房价有一定的影响,但影响程度较为有限。高端豪宅的征收不会对北京整体房价水平造成太大影响,一方面房地产开发商有可能将这部分成本转嫁给购购者,另一方面,与大部分豪宅项目的超高利润率相比,增值税的征收对项目整体利润率的影响甚微。

执行效果有待观察

问:您是否看好此轮的土地增值税清算？

文林峰:在开发商还没产生利润时就预征,极大地加重了开发商融资成本,也不是解决根本问题的办法,长远看,还是应该在销售接近尾声核算时再进行税收调节。税收部门应和建设部门合作,制定土地增值税成本合理扣除标准,再有一个比例的上浮,作为个别单项投入的浮动价和不可预见费用。每个项目按此计算成本支出情况,算出真实的增值额。如果开发商认为自己的项目规划设计费高,建筑材料好,融资成本高,需要自己提交税务部门认可的证明,否则都按标准扣除定额核算。当然,为了保征税收的可行性,有必要尽快对现行的土地增值税高额累进税率进行调整,出台可行性更强的税收政策。否则,开发商可能想办法避税。

张大伟:清算开发商土地增值税的作用肯定有,这一轮调控的难题是之前调控的效果不好,所以系列政策较需要具体执行。这次政策应该更容易见效:因为经济基本面已经好转,经济基础稳固,系列政策的联合出台力度更大。

陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）:上海的土地增值税征收办法具有很高的操作性,值得北京学习和借鉴。此前,土地增值税都是项目结案后,售价减去成本后的增值部分进行征收。由于要调用项目的财务数据核算成本,核算周期长,工作效率很低,征收难度较大。按区域平均售价为参照物,哪些项目该征多少税一目了然。

算账

望京某盘

需预征数千万土地增值税

望京区域内去年出现多块高价地,不少楼盘在其刺激下不断提高售价。北京市房地产交易管理网的数据显示,望京某项目去年10月的售价为2.5万元/平米,今年9月23日,该项目又推2栋楼共306套房源,销售面积4.44万平米,拟售均价分别为3.48万元/平米和3.5万元/平米。不难看出,一年时间,该项目提价幅度达到1万元/平米,虽然没有翻倍,但上涨幅度也很惊人。

如果北京采用上海的征收方式,以区域均价为参照物,判定土地增值税的预征率的话,把该项目去年10月的售价作为望京区域的平均售价,该项目涨价幅度比去年售价高,但低于1倍,预征率为3.5%。该项目较新一批楼盘全部售出后,土地增值税预征额要达到5400万元。但这和涨价带来的4.4亿额外利润相比,增加的土地增值税只占12%左右。

(作者：曾慧娟 袁玥)