关于房价的争论越来越演变成一锅粥，无休无止，且得不出有价值的结论，惟一达成共识的是一线城市的房价收入比都已越过10∶1。其实测算中忽略了一个问题，京沪深穗楼市的投资成分偏大，而境外及省外投资者收入因素并未、也无法计算在内，否则房价收入比会降一些。即使如此，占总人口比重约60%的中等和中低收入群体，确实难以承受现今的高房价。

对于很多处于观望状态的自住消费者而言，等待还是入市实属让人头疼的抉择。这其中，许多人明确或潜意识地寄希望于不断加速的住房保障建设。

毋庸置疑，在今后相当长的一个时期内，和各地政府将大力推进住房保障建设，这是构建和谐社会的必然选择。但究竟哪些人群能从中获益，又要等到何时才能被纳入保障体系？对于业内人士和普通民众而言，这是一个需要研究和判断的重要命题。

头先，不妨观察一下国外是如何界定住房保障对象的。整体看来，发达国家住房保障的覆盖率经历了一个由高到低的演变过程。在二战之后的住宅紧缺阶段，欧美国家的住房保障率很高，基本包括全部国民。20世纪70年代后进入居住升级阶段，住房保障覆盖率降低许多，转向中低收入群体。另外，不同国家之间存在明显差别，瑞典、荷兰等福利型国家大部分国民目前仍然享受着住房保障，而美国、英国等市场型国家则把中等收入以上群体甩给了市场，英、美目前租赁公房的人数比重为17%左右，日本租赁公营住宅和公团住宅的人数则仅约7%，至于购房退税等政策多属刺激住宅消费之目的，准确地讲并不能划入住房保障范畴。

其次，分析一下我国现存住房保障制度惠及的群体。目前，我国住宅保障体系主要由四部分组成：公积金制度、廉租房制度、经济适用房制度、公房租赁制度。公积金制度虽然覆盖面（62%），但从实际功能上讲，它的保障功能已非常弱化，受益群体反倒是较不需要保障的高收入。廉租房制度惠及面极小，即使在做得较好的上海，享受家庭也不足城镇总户数的0.5%。经济适用房制度覆盖面比廉租房大，但也是僧多粥少，2005年开工面积仅占全国住宅总开工面积的5%，而且存在严重的富人抢食现象。公房租赁制度是住宅体制改革的物，各地目前都存在一批尚未房改的公房，如上海有3800万平方米，涵盖居民95万户，约占城镇总户数的25%。但公房牵涉历史问题，部分租户并不属于中低收入群体，甚至存在大量转租现象，另外随着旧城改造，旧公房的数量越来越少。

再次，预测一下我国住房保障将会覆盖哪些人群。与国外发达国家相比，我国现行的住房保障覆盖面相当小，进一步扩大范围势在必行。国家统计局把城镇居民按收入水平划分为七个档次：较低收入、低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入、较高收入，比重分别约为10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%，其中前三者（即约40%）可总体归为中低收入群体。若以上海为例考量一线城市的情况，则前四者的比重分别为：7%、11%、13%、 32%，由此可以看出上海城镇居民收入结构更接近于发达国家的橄榄形。

把较低收入、低收入和中低收入群体纳入我国的住房保障体系，占城镇人口的比例具体到各城市大致应在30％～45％范围内。据2004年统计数据，这三个群体的人均年可支配收入分别是2862元、4429元、6024元。较低收入群体只能租房住，应全部纳入廉租房体系中。低收入群体也没能力购房，应纳入到租赁体系中，其租金补贴标准要比廉租房低一个档次。中低收入群体购房相当困难，2004年全国住宅均价为2549元，如果三口之家购购一套80平方米的房子，则其房价收入比约为11∶1，比国际上通行的3～6∶1高出许多，因此这部分群体应有所分化，家庭条件较差者纳入租赁体系，给予住房补贴，家庭条件稍好者可购购经济适用房和限价房。

至于中等收入群体，同样按上述假设条件，其房价收入比约为8∶1，按中国目前的国情，购房有些吃力，但基本可以承受平价房。住房保障是否纳入这一群体具有一定的弹性空间，完全视各地的财政承受力和具体操作尺度而定，可以对他们供应经济适用房和限价房，也可以将其推向市场。至于占总人口40％左右的中高收入及其以上群体，则不在住房保障考虑范畴之内。

较后，需要指出的是，住房保障需要政府投入巨量的财政资金。根据我国目前的经济水平，住房保障的力度和范围还无法与发达国家相提并论，肯定会优先以廉租房的形式照顾较低收入群体，其次以公共租赁房和租金补贴形式惠及低收入和部分中低收入，然后以经济适用房和限价房满足部分中低收入和部分中等收入家庭的私宅梦。

（作者为上海易居房地产研究院高端评论员）

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