北京市规划委日前公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，要求今后三环外不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，必须配套建设保障性住房（经济适用房和廉租房）和两限房。规划要求，“十一五”期间北京要建设保障性住房和两限房各1500万平方米，这两项之和占同时期住房总量的24.4%。规划提出，将把轨道交通车站周边半径500～1000米的范围划定为政府土地储备控制区域，优先安排保障性住房及两限房。（见7月23日《新京报》）

购着便宜，住着方便，政府设计这些低价房，目标人群是中低收入家庭。只是我有点担心，“设计”是你的，到头来未必就是你的―――多年的经济适用房实践已经暴露出了不少问题，比如“倒号”已成公开的秘密，比如经适房的整栋楼乃至整个小区被个别“团购”。

经济适用房至少还有个审核程序，而两限房则连这样的程序似乎都没有。价格明显低于商品房，这样的房子谁不想购呢？连有审核程序的经济适用房都躲不了高收入者及某些权势的插手，无需审核的两限房就更可想而知了。北京市规划中的“价格低、位置佳”的保障房和两限房，会不会再次被某些高收入者及权势者盯上？

北京市规划局负责人还说：“中低收入的保障性住房应该是流动的，收入提高了后，应该再卖给政府，政府再卖给其他的中低收入家庭。”这样的设计当然很理想，可我担心，实际中会按照这样的设计运行吗？事实上，北京市不一直都想“回购”经济适用房吗？到头来“回购”到了多少？

纵观各地的住房保障制度，我感觉到了有一种理想主义的色彩。政策设计者笃信保障房能像设计的那样为目标消费者购得，希望保障房能在较需要的人群中间流动；他们不仅要保障低收入者的住房，还想保障中等收入家庭的住房……如果这些理想都能变成现实，当然再好不过，但是可能吗？且不说发展中的中国，就是不少发达国家也没有能力保障中等收入家庭的住房。

我认为，在资格审查这个死结目前尚难以解开的情况下，经济适用房以及两限房政策的实行实在前景难料，必须慎之又慎，至少，中等收入家庭不应纳入保障的范围。为经适房无偿划拨土地，为两限房低价出让土地，政府都要损失很多收入，如果把这些收入用于建设廉租房或者直接补偿给低收入家庭，我想，可能保障的效果会更好。当然，低收入家庭的认定仍然面临资格审查的问题，但这种保障可以与较低生活保障制度结合起来。一方面，范围的大幅缩小可以减少认定的难度和工作量；另一方面，只租不售的低交易价值也会让贪图暴利者不屑一顾。

“应然”不等于“实然”。住房保障政策的制定必须面对现实，量力而行，慎之又慎。

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