业界认为"夹心层"外来户仍待关注激活二手房市为当务之急

北京市建委日前公示了备受关注的《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，作为保障北京市中等收入群体住房问题的限价商品住房的管理办法对申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。同时，北京市建委还出台了《关于已

购经济适用房上市出售有关问题的通知》，对已购经济适用房再上市交易作出了具体说明。廉租房、经济适用房和限价房三类保障性住房管理办法的相继出台，标志着北京住房保障政策体系已基本得以确立。

北京房产业界对新政策的推出反响热烈。北京中原地产认为，两限房政策从“支持自住需求”出发，着意解决人们较关心的购房群体中中等收入住房困难家庭的住房需求。

链家地产副总经理金育松认为，限价房的准入门槛相对较宽、覆盖面较广，不仅涵盖了北京市的中等收入群体，也涵盖到了部分中高收入人群。另外，未满五年的限价房不得转让，只能申请回购，五年以后上市交易需交纳35％的土地收益等价款，挤出了投资性购购需求，体现出限价房的保障性特点。

房地产经纪机构我爱我家认为，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台标志着由廉租房、经济适用房和限价商品房构成的保障性住房体系的梯级供应格局基本形成，对于解决中低收入的住房问题有一定的积极作用，但主要解决的还是较低收入、低收入和中等偏低收入的居住问题。当今，处于夹心层的中等收入群体是亟待解决住房的庞大社会群体。他们往往既不符合保障性住房的申够标准，经济收入又无力支付过高的一手房价格，而对这些“一手房购不起，保障性住房又购不到”的“夹心层”，政府是不可能也不应该通过保障性住房机制解决其住房，而需要通过二手房市场和中低价商品房市场来解决。及时有效的激活北京的二手房市场，促进存量房交易是当务之急。

另外，新政策中非北京户籍人口都不在保障范围内，而据北京市统计局的数字显示，2007年底比2006年底北京市流动人口增加了200万，另外，在二手房购房群体中，非北京市户籍人口已占到了成交量的50％以上。由此，中原地产也认为，进一步搞活二手房市场，使闲置房源进入交易，降低二手房交易环节税费，按照资源占用多寡交纳物业税等政策还应及时跟进。

由于限价房涵盖到的购购人群相对较广，自然在一定程度上会分流出部分商品房的购购需求，特别是一些原本购购中小户型的商品房需求者。但金育松分析，限价房总供应量以及不超过90平方米户型的限制决定了新政策对整体楼市冲击不会很大。

目前，北京已购经济适用房约20万套，满5年和未满5年的基本各占一半，每年交易约1000套，在市场交易中满5年和未满5年的也基本各占一半。我爱我家预计，已购满5年的经济适用房今年的交易会因新政策执行而比较活跃，占据二手经济适用房交易的主体。中原地产分析，不在保障范围内的购房者此时将停止观望，需求的释放将使3月的二手房市场升温。(陆昀)

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