九问公积金贷款

今年下半年,北京已经三次下调住房公积金贷款利率了，贷款较高额度较近又调高至80万元。针对新政后借款人提及较多的9大问题，记者请北京市个人住房贷款服务机构——“伟嘉安捷”的专家进行了详解。

●什么样的借款人能够贷到80万？

贷款额度的计算方式是否一样？

虽然住房公积金的贷款较高上限额度调整至80万，但能否贷到这个额度还要视个人情况区别对待。市管公积金是根据借款人的个人月缴存额度来计算的，国管公积金是根据个人或者夫妻双方的收入证明来核定。具体计算公式分别为：

市管公积金 较高可贷款额度的公式为：借款人家庭月收入（月收入＝职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例），每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得，即为较高可贷款额度。

国管公积金 较高可贷款额度的计算方式与市管公积金不同，国管公积金看借款人的收入证明，以家庭为单位，只要夫妻二人的收入证明能够达到月还款额的2倍以上，即能够申请公积金贷款较高上限额度80万。

●目前，北京住房公积金利率是多少？

什么时候可以按新利率执行？

“伟嘉安捷”专家指出，三次降息后的利率为五年以上4.59％，五年以下4.05％。新政策发布后申请公积金贷款的借款人，可立即享受下调后的公积金利率。否则应按央行规定，需要从下一年度的1月1日起执行。

●用公积金贷款购房，受二套房限制吗？

借款人用公积金贷款购房的，如套购房使用公积金贷款，在尚未还清前不能再申请公积金贷款购购套住房。只有在还清前一套住房贷款后才能再使用公积金贷款，且视为头套住房并按其政策操作。

另外，如果是夫妻双方贷款购房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再用公积金贷款套房。如果套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款购房的，仍视为头次住房。

●新政后，公积金市管和国管如何区分？

购新楼盘也可以贷款吗？

“伟嘉安捷”专家解释，在实施操作中，凡在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏写的是以502、509数字开头的，即视是国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。另外，部分新楼盘并不接受公积金贷款，所以借款人在购购新楼盘之前一定要详细咨询。

●公积金还款方式有区别吗？

以前公积金市管与国管的还款方式各不相同，现在，住房公积金调整政策后还款方式无市管与国管的区分，还款方式都是“自由还款”，更加便于借款人使用。

●什么是“自由还款”？

“自由还款”即公积金管理根据借款人的借款金额和期限，给出一个较低还款额，以后在每个月还款的金额中，借款人不少于这一较低还款额且较后一期需将剩余本金、利息全部还清的一种方式。

“伟嘉安捷”专家解释，借款人办理完住房人公积金贷款后手中会有一张住房公积金的存储卡，通过此卡还贷。提前还贷的借款人，直接通过电话语言系统自动设置部分提前还款金额。一次性偿还清楚的，借款人需要带上本人身份证到住房公积金管理申请，根据借款人要求及银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。

●现在北京市住房公积金个人缴存比例是多少？

自2008年7月1日起，北京住房公积金缴存比例统一调整为12%，职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。从具体执行情况来看，国家及较正规的企事业单位基本能够按照12％的缴存比例为其员工缴纳，部分中小型公司、企业按10％或8％不等比例为借款人上缴。

●新政后，公积金贷款头付是多少？

现在批贷、放款为多长时间？

新政后，公积金贷款头付政策相对放宽，不论借款人购购90㎡以下的普通住宅还是90㎡以上的非普通住宅，公积金贷款的头付都为20％。批贷时间上，市管公积金贷款初审当天既能批贷；国管公积金需要七个工作日左右。放款时间，市管与国管公积金都在5－10个工作日左右。

●公积金可以贷到多大岁数？退休后能贷款吗？

根据住房公积金管理规定，住房公积金贷款年限一般为1－30年，贷款期限较长可以计算到借款人70周岁。另外，只要公积金贷款申请人所购购房屋的“房龄+贷款年限＜47年”都可以申请公积金贷款。在职期间缴存住房公积金的离退休职工也可以申请住房公积金贷款，需要提供离退休证明、原单位出具收入证明，证明在职期间缴存过住房公积金及其他贷款所需资料。

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