今年 总理所作的《政府工作报告》，提出了抓紧建立住房保障体系的重要思路。限价房虽然是商品房，但应当从完善住房供给体系角度，不断创新工作思路，抓好落实，在保障住有所居目标中发挥更大的作用。2008年北京住房用地供应总量1700公顷，其中廉租住房、经济适用住房和限价商品住房用地500公顷；将新建住房2750万平方米，其中限价商品住房450万平方米。这里以北京限价房市场为例，作出分析。

限价房的保障性是大保障体系的含义。住房保障体系不仅仅是指廉租房和经济适用房的政策性保障住房，而且还要包括兼政策性商品性的限价房、纯粹的商品住房，以及住房公积金制度，甚至高效有序的市场秩序。按照住房和城乡建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，也就是解决一部分无能力购购普通商品房、又超过经济适用房购购条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。在一般收入家庭不能承担起普通商品住房的大背景下，没有限价房这样一个供给层次，就不能保障处于经济适用房和商品房之间“夹心层”群体实现住有所居目标。北京的限价房准入的收入标准略高于城镇人均可支配收入，使占总人口60％多的中等收入家庭以下都纳入到了保障范围。因此，限价房是住房供给体系中不可或缺、当前难以替代的重要一环，绝不是可有可无，更不是多此一举。

限价房保障功能的发挥依赖于完善的建设销售管理制度。限价房政策是典型的惠民政策，可自出台至今，质疑不断。老百姓看到政策规定限价房房价只低于商品住宅价格10％-15％，申购条件比较严格，没能达到自己的期望。北京限价房建设和销售管理办法等政策已初步制定，海淀西三旗新都东路项目和丰台花乡造甲村项目较快在3月可能进行预售，人们都在期待北京的限价房能为这一政策树立起一个标杆。吸取了经济适用房的经验教训，北京限价房的准入门槛比较严格，从规划、招拍挂、建设和申请、分配、销售、上市等方面出台细致操作政策，保证了政策的公开、公平、公正。大家批评北京房价高，计算的房价收入比大致在10左右，而当前推出的两限房比周边同品质的商品房销售价格平均低了30％-40％，也就是房价收入比降到了7左右，使普通居民都有能力承担。在推出限价房的区域，商品房的售价和二手房价格都未因限价房的入市而降低，弃购滞销的情况不可能出现。当然因为政策准入门槛严格，又优先回迁、危改、奥运工程搬迁等三类家庭配售，排队轮候就成了必然。

限价房建设量需要科学地规划。没有一定的建设量，限价房就起不到抑制房价，保障中低等收入家庭住房需求的作用。但是建设量过大，又会冲击市场机制。价格指标又是供求力量相互衡平的结果。因而政策的难点不在于出不出台这样一个政策，而在于科学设定建设规模。以2008年住房建设计划为例，规划新建 2750万平方米，减去近几年来外埠1／3的商品住宅销售量，再减去政策性保障住房700万平方米，商品房和限价房共约占1100万平方米。而限价房建设量是450万平方米，剩余满足本地高收入和中高收入居民的商品房就只有 650万平方米了。从总体上看，2008年不含限价房的新建政策类住房占新建住房总量的 25．5％，含限价房则这一比例上升到44％，特别是本地居民供应结构中商品房与限价房是 650：450比例，略小于1．5：1，就会看出限价房既不会对住房市场形成太大的价格冲击，又能有效调整住房供应结构。

限价房政策效应蕴含市场经济规律。一些经济学家认为限价房实施价格管制，有悖于市场经济原理，在开改革倒车。很显然，限价房是政策优先的产物，牺牲了一定的效率，但要说扭曲了市场经济配置机制是欠妥的。除了前述限价房保持了一定的合理建设量外，我们还可以从以下几个方面看到，限价房政策充分利用和发挥了市场机制。头先，要看到限价房从当前人多地少的基本国情出发，保障人均使用面积20平方米，严格执行套型90平方米及以下占70％的政策，起到了增加中小套型住房供给，建立科学、合理的住房建设和消费模式，引导居民适度消费的作用。其次，限价房不是简单地规定住宅的较高售价，是在限房价的前提下进行土地招拍挂，开发商在自身利益化的基础上来参与，惠民的政策效果通过市场机制转移到了百姓身上，兼顾了政府、公众、开发商三者利益。再次，限价房对商品住宅的建设量有挤出效应，但增加了有效供给。房价不断走高，超出了当地一般收入群体的承受能力。简单的经济公式计算和实际调查结果都表明，有相当一部分群众，特别是大城市特大城市的普通收入，既不在政策性保障住房覆盖范围之内又被挡在了商品住房购购门槛之外。限价房大幅度降低房价，更好地使实际需求与有效供给匹配起来。

从限价房阶段性中看长期性。从规划上看，限价房建设还只有“十一五”规划，没有展望到更长远的时间段。但要看到，限价房可能是一项需要长期坚持的政策。按照北京市 2007年7月出台的“十一五”保障性住房及限价房用地布局规划，新建限价房1500万平方米，其中2008-2010年是1200万平方米。而2007年新开工面积为312万平方米，2008年又安排建设450万平方米。在不断强调住房保障的大背景下，照这样的建设规模和速度，肯定会超出原有规划。另外，当前限价房的准入标准是按实际情况逐步调整的，限价房的价格与商品住宅均价是联动的，限价房政策还是试行的。这都预示着限价房政策可能是一项长期坚持的政策。事实上，“十一五”期间北京市1500万平方米的限价房建设量可能覆盖范围是20多万户家庭，再加上城市化速度的不断加快，商品住宅价格的不断变化，商品住宅与经济适用房之间的“夹心层”群体不会在“十一五”期间消失。因此，应当不断总结限价房的实践经验，不断改进相关政策措施，不断完善住房供给体系，使限价房这一德政民心举措落到实处，长期惠及广大普通群众。

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