我小区此次与物业公司续签合同，其过程及合同内容引发小区业主很多疑问，详情如下：1， 对于物业公司要求涨价的提案，业委会并未召开正式的业主大会（仅有二次业主讨论，分二个时间进行，这二次的人数分别为20人，8人，而且其中还有部分业主是在一个物业单位内-即一家人）；2， 未召开业主大会，由物业公司使用“征求意见表”的方式，上门请业主填写，对于未入住的业主，采取电话采访的方式，代填“意见表”，后将“意见表”汇总（征求意见表内容： “是否同意续聘###物业管理有限公司”；“是否同意将物业费恢复到2003年物价局核批的标准--公寓0.8元/平米/月，别墅1.20元/平米/月”进行了书面征求意见。3， 在春节联欢会上，业委会以“春节联欢会/即业主大会”的名义进行唱票，当时在会业主不足50人，唱票结果显示：小区总户数784户，实际征求票数644户，同意463票，不同意181票。后通过该决议，与物业签定续聘合同，并实行新的涨价方案；4， 后有业主质疑此事的真实性，自发的在小区现有住户中统计“不同意涨价”的业主数，统计结果显示：小区已入住344户，不同意涨价244户。在此，就上述经过，有如下问题请教：1， 根据[物业管理条例]，不召开业主会议，也可以以书面征求意见的方式来表决，但如上述的这种操作方式，由物业出面来操作，并在签定合同前后，未召开一次符合标准的“业主大会”，是否合规？2， 对于填写 “意见表”，很多业主都以为是物业公司在收集意见，因为“意见表”中无任何提示，物业也未口头提示此表格代表业主的投票权，因此，此表格是否应该代表投票权？“意见表”的部分来源是电话采访，这是否也合规？3， [合同]中：--{委托托管期限}为壹年，自2008年3月5日至2009年3月4日止；--{物业管理服务费用}中，物业的综合管理服务费，2008年4月1日¬——2009年3月31日洋房（公寓楼）每月每平方0.7元，别墅每月每平方1.10元，2009年4月1日后，洋房（公寓楼）每月每平方0.8元，别墅每月每平方1.20元；--合同期满甲方如未签订新合同和聘请新的物业管理公司，本合同自然延续。上述三条是否应该理解为：一年的委托期限结束后，如仍续聘该物业公司，则该合同的内容自然延续（即物业费执行新的价格：洋房（公寓楼）每月每平方0.8元，别墅每月每平方1.20元）？对应此问题，有何解决方案？4， [合同]由业委会以“业主大会”名义签订，但其中有很多相关条款，未经业主大会讨论。如小区公共部分收益，根据[物权法]，应由业主大会决定用途（可充抵业主物业管理费，维修基金，或业主大会通过的其他用途），但在[委托合同]中，提出由物业收取，补充物业管理服务费用。该条不合规，是否可以推翻？5， [委托合同]中关于对“物业管理服务质量”方面的要求，很粗略，没有量化，根本无法恒量物业服务的水平是提高/降低，且此章节内容也未经报业主通过，是否可以要求重新制定？6， 对于别墅业主，购房时出资购下别墅前后花园（其中一个，开发商承诺可停车用，今后将不另收取停车费），但现在[合同]中，提出每月将收取20元，描述如下：“坐拥院地：车辆停泊服务费20元/辆/月（不含车位租金）；”此项是否合规？7， 就上述操作过程中的问题，及合同中的问题，有没有办法能推翻合同？应该怎么做？8， 如不能推翻合同，我们应该从哪些方面着手来解决问题？

问题补充： 9， 业主质疑业委会的“不作为”--成立三年，从未召开正式的业主大会；--当有业主因为物业的问题拒交物业费被告上法庭时，业委会的人从未出面调解过；--物业服务质量一路下滑，现要求涨价，业委会持赞成态度，但并未就涨价原因进行审计，也未就涨价后的服务质量作任何要求；--合同中明确列出了本年度合同生效前，物业方面需要整改的内容，但现在合同已经生效，需整改的内容毫无变化；“滥作为”--代表业主将小区收益部分让给物业公司（上述第4条）；--物业公司每年划拔二万元给业委会，作办公经费（应为不合规）；--不知道上述二万元属于何种性质，但业委会未经过业主会议通过，即在过去的工作年度中，以业委会的名义，给到小区舞蹈队四千元；物业公司安装门禁时，又给到物业公司二万元。对于上述业委会的问题，业主应该如何监督？是否可以通过上述不合规的问题，要求业委会改选？

较佳答案 分别回答如下：1、其实书面征求意见也是“召开”业主大会的一种方式，所以上面的操作一般来说是没有问题的2、个问题表示我们的很多业主并不是特别关注自己的小区，除非直接影响自己利益之外一般不会去关注，这就给一些物业公司有空可钻，由于业主自己疏忽的原因而出现的问题不能怪到物业公司身上，因此，业主团结起来是非常重要的。个问题，意见表采用电话的方式显然是不符合规定的，除非有公正机关能够证明。3、头先，物业管理费价格的提升是需要测算的，而不是通过业主调查就能够随意涨价，如果能将测算内容对业主进行调查而进行涨价，这就比较合理了。因此，对于上面合同中的问题还是去找物业公司要定价依据，也就是如何测算出来的，业主要去审核价格测算结果，如果测算合理，那么业主应当接受，如果测算不合理，价格应当以测算结果执行，无论合同期是否结束。其次，根据你的描述，在合同到期之前可以由小区1/10的业主联名要求召开业主大会重新签订合同，那么此时合同就不会自然延续了。4、不能简单的说该条不合规，法律规定可以由业主大会处置，事实也是这么做的，因此不能简单说不合规，问题的关键是业委会取代了业主大会的权利，要想推翻，必须有足够证据能够证明上面的条款是业委会取代了业主大会行驶权利的结果5、经过业主大会同意可以考虑同物业管理企业协商处理6、虽然是坐拥车位，但车辆停车应当缴纳停车服务费，就像房子是你自己购的还仍然要缴纳管理费一样，不过是否要缴纳20元要看各地方的规定。就我接触的小区来说，20元/ 月应该来说算是合理的。7、如果想推翻，只要证明合同是无效合同即可，也就是说业主委员会没有经过业主大会同意签订的。8、不推翻解决的方法我在上面提到了一些，例如：对物业管理费用价格依据进行核查，要求物业公司补充说明物业服务标准等。9、可以要求改选，甚至罢免委员，不过要有有效证据，例如：“物业公司每年划拔二万元给业委会，作办公经费”，有书面证据吗？有能说明此问题的业主委员会使用账目吗？如果有可以拿着证据去政府部门（住宅局的物业管理科）直接罢免即可。，发动业主召开业主大会，通过大会表决调整委员。另外：物业公司如果没有按期整改完毕，拿着你的证据可以要求物业公司进行补偿，不能补偿的可以向法院起诉，要求物业公司必须整改，并对延迟整改而造成物业公司损失的进行相应赔偿。（邮件中不再回复）欢迎光临我的博客http://www.chinapm.cn

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