问题1 购房人是不是消费者

　　在实践中，购房人是不是消费者的问题一直存在争议。说是，好像没有哪部法律明确这一点；说不是，众多购房人不干。事实上，确有很多购房人以购房过程中遭遇欺诈为由，要求双倍返还。

　　【解答】购房自住就是消费者

　　陈耀东认为，争议涉及消费者的认定问题，按照一般的理解，消费者是以生活目的进行购购或接受服务行为的人， 于自然人。对购房行为，较高法院《关于审理商品房购卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》仅规定了5种情形的欺诈行为，购房人可以在请求返还购房款、利息、赔偿损失的同时，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。问题是，有人把法条理解得过于机械化，人为地解释为，《消费者权益保障法》适用的商品为动态商品，商品房作为静态商品不适用消保法。其实不然，如果购房人是自然人，又是自己居住，就是消费者。司法实践中，也应该对购房时遭遇欺诈行为的购房人给予双倍赔偿的支持。

　　问题2 业委会没备案是否合法

　　有律师提出，业委会没有经过备案是否合法的问题。此前，本市曾出现过这样的案例，一个小区已有了业委会，但居委会又搞了一次业委会选举，被原来的业委会告上法庭，请求认定其无效。原告的理由是，后来的“业委会”没有经过区物业办备案，因此无效。

　　【解答】要看选举程序是否合法

　　陈耀东说：“很多业委会都没有经过物业办备案，但不是说，没备案就不合法。”《物业管理条例》是行政法规，可以看作强制性规定，但不属效力规范。不能以备案与否来决定业委会成立的合法性。在司法实践中，常遇到请求认定业委会资格的案件发生。在这里应考察业委会成立的程序是否合法，是否按照《物权法》的规定经过了一定比例业主的同意，是否公开、透明、公正，是否经过了7天公示等等。如果这些程序都符合规定，就应认定业委会的成立合法有效。民事行为效力不能由行政机关来认定。

　　就前面谈到的例子，陈耀东说：“即便较终业委会无效，也应该是因为选举程序的不合法而无效，而不是因为没备案而无效。”

　　问题3 房子没产权证是否能卖

　　有这样一个案例：一个儿子背着父亲通过中介机构把房子卖了。父亲想把房子要回来，理由是涉案房还没有取得产权证不能出售。这个理由是否行得通？现实生活中，很多中介都在卖没有产权证的二手房，在售房广告中写着“商品房合同”的字样，一般购房人都知道是已经办理了入住手续，却没有拿到产权证的房子。没有取得产权证的房子能否出售成了很多人关心的问题。

　　【解答】没有产权证照样能购卖

　　陈耀东称，近两年，关于没办产权证就卖房是否有效的案子，各地均有出现，而各地法院对此类案件的认识也不尽一致。

　　对此，我们国家在法律认识上确实有一个发展的过程。1994年颁布的《城市房地产管理法》中没有明确区分债权和物权的概念，有人认为，根据这部法律，没有取得产权证的房子就是不能卖的，产生的购卖合同就是无效的。1999年，《合同法》实施后，明确了合同是否有效应由合同法来规定的概念，人们关于此类问题的认识就有了更新。《物权法》实施后，进一步明确了债权和物权的概念，规定物权生效与否不能否定合同的效力。也就是说，此类购卖中存在两个法律行为，一个是合同交易的债权行为，一个是取得房屋的物权行为，没有产权证，购卖是没有问题的，合同是有效的，也可以转让。没有产权证就意味着购房人拿不到房屋所有权，但不能以此否定购卖合同的效力。

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