上海应声叫停容积率低于1的地块出让：朱家角等7块地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容积率小于1的共有6幅，该6幅土地平均溢价都在100%以上。

上海已被叫停出让的七幅低密度住宅地块分别位于青浦、奉贤、松江等区。青浦区朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块出让已被中止。上海市规划和国土资源管理局（以下简称：上海市规土局）网站近日发布了有关通知。通知给出的中止理由是为贯彻落实国土资发（2010）204号文精神。

国土资发（2010）204号文，即国土资源部12月19日晚发布的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，该文件明确叫停容积率小于1的宅地的出让。而上述朱家角镇的地块的容积率仅为0.7。

被中止出让的地块，因此也成为国土资源部相关文件发布以来，上海市头个被叫停出让的低密度住宅地块。另悉，与此同时，上海地区正在进行的多幅低密度住宅地块出让预申请也已经叫停。

源起国土部调控

中止出让的通知发布的时间是12月23日。据上海市规土局网站信息显示，截至12月23日，已有5家开发商确认竞购上述朱家角地块。昨日，上海土地交易工作人员证实，缴纳竞购该地块保证金的开发商已开始办理撤销申请，该将在收到书面撤销申请后的5个工作日内，把保证金按原途径带息退还。

27日，有参与该地块竞购的开发商向早报记者确认，目前已经办理了撤销申请。此前的12月19日晚，国土资源部发布的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》明确，对发现存在超面积出让、捆绑出让、毛地出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。

这是国土资源部自2003年叫停别墅用地出让后，头次官方明确出让容积率小于1的宅地将被视为违规。国土部表示，违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

上海应声叫停容积率低于1的地块出让：朱家角等7块地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容积率小于1的共有6幅，该6幅土地平均溢价都在100%以上。

上海已被叫停出让的七幅低密度住宅地块分别位于青浦、奉贤、松江等区。青浦区朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块出让已被中止。上海市规划和国土资源管理局（以下简称：上海市规土局）网站近日发布了有关通知。通知给出的中止理由是为贯彻落实国土资发（2010）204号文精神。

国土资发（2010）204号文，即国土资源部12月19日晚发布的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，该文件明确叫停容积率小于1的宅地的出让。而上述朱家角镇的地块的容积率仅为0.7。

被中止出让的地块，因此也成为国土资源部相关文件发布以来，上海市头个被叫停出让的低密度住宅地块。另悉，与此同时，上海地区正在进行的多幅低密度住宅地块出让预申请也已经叫停。

源起国土部调控

中止出让的通知发布的时间是12月23日。据上海市规土局网站信息显示，截至12月23日，已有5家开发商确认竞购上述朱家角地块。昨日，上海土地交易工作人员证实，缴纳竞购该地块保证金的开发商已开始办理撤销申请，该将在收到书面撤销申请后的5个工作日内，把保证金按原途径带息退还。

27日，有参与该地块竞购的开发商向早报记者确认，目前已经办理了撤销申请。此前的12月19日晚，国土资源部发布的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》明确，对发现存在超面积出让、捆绑出让、毛地出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。

这是国土资源部自2003年叫停别墅用地出让后，头次官方明确出让容积率小于1的宅地将被视为违规。国土部表示，违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

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开发商表惋惜

27日，上海土地交易工作人员称暂时没有该地块重新入市的消息。但有知情人士透露，该地块未来入市容积率应该会提高到1以上。

上海市规土局网站第111号公告，朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块原定于12月29日出让。该地块属纯住宅用地，东至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河，出让面积约13.83万平方米，容积率为0.7，是近年来上海土地市场难得一见的低容积率地块。该地块竞购起始价为9.3331亿元，粗略估算，起拍楼板价为9641元/平方米左右。

2010年初，与该地块属同一区域的两幅地块的出让，都取得不错的成交成绩。1月7日，上海古北集团和嘉华（中国）分别以13.2亿元和10.144亿元的总价击败了十余名对手，摘得了B7、B8地块和B3、B4地块，较终的成交楼板价分别为14284元/平方米和14577元/平方米，溢价率均超过140％。这两幅地块的容积率同为0.7。

对于此次朱家角镇沙淀西路东侧B1－B2地块的中止出让，不少开发商表示惋惜。有开发商表示，按照国土局的规定，未来这幅地块再次入市，容积率应该会做出调整，这就会大大降低地块的品质。事实上，从土地集约化的角度而言，未来低密度的地块一定是越来越稀缺，如果摘得这块地，可取得的利润应该不小，目前突然中止，的确有些可惜。

高价预期威慑

事实上，朱家角地块如果能顺利入市，价格肯定不低，这或许也是此次中止出让的另一个原因。某位不愿透露姓名的开发商如此猜测。

华东师范大学房地产系主任华伟认为，国土资发（2010）204号文除了剑指土地集约化管理，也希望从行政手段遏制高地价的产生，因为地价的上涨较终会传导到市场。

在朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块出让前，曾在朱家角拿地的嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜就曾表示，相比之前的B7、B8地块和B3、B4地块，朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块地理位置更优。而且目前青浦整个区域已经规划成别墅区，未来可开发的潜力不小。此次出让的价格肯定会大大高于之前出让的兄弟地块。

21世纪不动产统计数据显示，2010年上海全市成交土地中住宅用地容积率小于1的共有6幅，该6幅土地平均溢价都在100%以上。

中国指数研究院副院长陈晟表示，低容积率产品的购购主力是中产，这类产品相对普通产品价格更高，利润空间更大，从目前赵巷等地块周边的项目不难看出，不少地块的售价相比当初的拿地成本翻番，这就是吸引众多开发商的原因。

同时暂停6幅低密度地块

上海市规土局网站信息显示，12月23日，除朱家角镇沙淀西路东侧B1-B2地块出让中止，还有多幅低密度地块的预申请活动被暂停。暂停理由同样是为贯彻落实国土资发（2010）204号文精神。

根据上海市规土局发布的通知，6幅暂停预申请的地块具体为朱家角镇邱家港西侧A4地块，朱家角镇张家圩路南侧A6-1、A6-4、A7-1、A7-2地块，朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块，奉贤区奉城镇兰博路南侧、南门港以东区域地块，松江区的车亭公路三号地块和千新公路一号地块。

从上海市规土局网站看到，其中朱家角镇邱家港西侧A4地块和千新公路一号地块为纯住宅用地，前者的容积率不大于0.7，后者的容积率为1.0。此外，另外四幅地块为商住混合用地，其中车亭公路三号地块的住宅容积率为1.2，其余三幅住宅部分的容积率全部为0.7。

早报记者看到，目前只有奉贤区奉城镇兰博路南侧、南门港以东区域地块预申请人数达到4家，其余基本上都处于无人申请的状态，根据相关规定，预申请时段内，有效预申请人未达到规定人数的，不能转入出让环节。

实际上，如果上海低容积率土地被全部叫停，则今年8月13日成交的广富林2-5号地块（容积率0.8）将是今年上海较后一幅低容积率土地了。

目前除了上海，周边区域还有多幅低密度宅地进入出让，比如苏州2010-B-33号住宅地块容积率不大于0.5，该地块楼面起报价16000元/平方米。公开资料显示，该地块将于明年1月7日出让。

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