日前，天津市政府下发《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》，要求严格住房建设用地出让管理，严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设。业内专家认为，此政策有利于防止后期开发商为获得效益而竞相开发高端房，有利于住房供给结构的改善和房价结构的理顺，具有很明显的“民生取向”。同时，目前市场中低密度产品供应量仍然很大，该政策在短期内并不会造成别墅价格的跟风上涨。 政策出台四方面严格用地管理 为进一步规范房地产市场，本市有关部门近日下发了《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》。该通知指出，天津将严格住房建设用地出让管理，严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，主要包括四个方面。 方面，土地管理部门要严格执行国家有关土地出让政策规定。规范编制拟供地块出让方案，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。 方面，严格制定土地出让的规划和建设条件，将套型面积比例、保障性住房配建比例及开竣工时间、违约处罚条款等列入合同。 第三方面，严格限制低密度、大户型住宅项目开发建设，住宅用地容积率指标必须大于1。 第四方面，严格土地出让价款收缴及开竣工时限监管，对存在拖欠土地价款、不按期开工建设等违法违规行为的单位和个人，限制其新购置土地。 其中，较引人瞩目的是第三个内容，严格限制低密度住宅的开发建设，即“限大令”。 专家解读“限大令”民生取向明显 “‘限大令’要求‘新增住宅用地的容积率指标必须大于1’，这样，未来低密度的纯别墅社区将会越来越少。不允许‘将两宗以上地块捆绑出让’的要求，则可以增加土地供应，防止土地垄断。”天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞说，“总体而言，通过套型比例、保障房建设比例以及竣工进度管理等的规控，有利于防止后期开发商为获得效益而竞相开发高端房，有利于住房供给结构的改善和房价结构的理顺。可以说，‘限大令’的‘民生取向’很明显。” 卧龙传媒总经理苏步超认为，“限大令”的出台应该说是对2005年出台的“70·90”政策的延续，对节省现有土地资源十分必要。同时，也会进一步引导开发商在未来的拿地方向上，向中小户型产品靠拢。未来，别墅类产品会越来越少，中低端高密度项目将成为市场主力。 有专家表示，在我国房地产市场结构体系尚未成熟的背景下，有限的土地供给使得住宅“高端化”对面向广大普通购房者的中低端市场形成了巨大冲击。住宅高端化带来的房产投资属性的释放，会带动整体房价上涨，加剧未来市场波动，不利于我国房地产市场的健康发展，同时也会导致财富资源过度集中在少数城市，加深区域经济发展的不协调。因此，本市有关部门此时出台“限大令”，对稳定下一阶段楼市具有十分重要的意义。 市场展望短期不会催抬别墅价格 “限大令”的消息出台后，很多低密度、大户型项目借势宣传，以达到促销目的。不过，多数业内专家认为，政策效力的产生是一个过程，短期内并不会催抬别墅等产品的价格。 高飞表示，其实从2003年开始，国家就连续出台政策限制别墅产品的开发，停止了纯别墅用地、独栋别墅用地的审批。“限大令”的出台，只是对之前各项调控政策的进一步细化，从供地源头严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设。不过，这一政策主要影响的是下一阶段供应的地块，对已经通过规划审批的项目不会有什么影响。而且目前市场中低密度产品的供应量很大，至少在1年内，此类产品还不会出现供不应求的局面。 此外，“限大令”对市场的影响也会因区域的不同而有所区别。城市地区土地资源本就稀缺，严格限制低密度、大户型住宅项目的开发后，未来外环线以内此类产品的稀缺性将会越来越明显。相比之下，外围居住组团、尤其一些远郊县，土地供应量较大，受此政策的影响就要小很多。 合富辉煌天津公司拓展总监张兴华(微博)表示，“限大令”对于天津房地产市场的影响主要体现在后市效果上。一方面，对住宅用地要求的日益严格，将使未来低密度土地日趋减少；另一方面，别墅市场也会更加稀缺。而对于目前的市场而言，短期内可能会带来高端别墅市场的旺销。但由于高端市场本就属于相对稳定的客户，受政策影响不会很大，因此不会产生极端明显的变化。 深层影响迫使产品设计进行创新 中国房产信息集团(微博)天津市场监测部总监邓超认为，“限大令”的出台会促使开发商在创新上下功夫，通过精巧设计在高容积率下做出品质更好的产品。未来，楼市产品种类将会更加丰富。 比如有些现有的联排别墅项目，设计了大量的共享空间，业主可以在此自行搭出一层，大大增加了房屋利用率。 有些项目推出叠加别墅这种处于复式公寓和别墅之间的过渡性产品，五层住宅分为一跃二、三层平层、四跃五三种户型，一跃二户型小院，三层平层和四跃五户型露台，以使每套户型均能拥有别墅一样的低密度生活品质。 有些市的高层住宅推出具有别墅形态的复式户型，既能享受到开阔的景观、市完善的各类配套，又能拥有别墅般的室内跃动空间，还能限度地节约土地。 此外，未来纯粹的低密度别墅社区将会逐渐从市场中消失，取而代之的是高层加低密度住宅的混合型社区。这种社区通过引入水系等园林设计方式使两种住宅天然区分开来，同时通过楼体摆位等方式减少高层对低密度住宅私密性的干扰。 日前，天津市政府下发《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》，要求严格住房建设用地出让管理，严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设。业内专家认为，此政策有利于防止后期开发商为获得效益而竞相开发高端房，有利于住房供给结构的改善和房价结构的理顺，具有很明显的“民生取向”。同时，目前市场中低密度产品供应量仍然很大，该政策在短期内并不会造成别墅价格的跟风上涨。 政策出台四方面严格用地管理 为进一步规范房地产市场，本市有关部门近日下发了《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》。该通知指出，天津将严格住房建设用地出让管理，严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，主要包括四个方面。 方面，土地管理部门要严格执行国家有关土地出让政策规定。规范编制拟供地块出让方案，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。 方面，严格制定土地出让的规划和建设条件，将套型面积比例、保障性住房配建比例及开竣工时间、违约处罚条款等列入合同。 第三方面，严格限制低密度、大户型住宅项目开发建设，住宅用地容积率指标必须大于1。 第四方面，严格土地出让价款收缴及开竣工时限监管，对存在拖欠土地价款、不按期开工建设等违法违规行为的单位和个人，限制其新购置土地。 其中，较引人瞩目的是第三个内容，严格限制低密度住宅的开发建设，即“限大令”。

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