上海土地使用权到期无偿收回似乎演了一场乌龙剧，但公众较为关心的住宅土地使用权70年后如何延续的问题并没有明确的答案可循。记者就此连线了南京工业大学法律与行政学院刘小冰教授和中国房地产研究会副会长胡志刚。

刘小冰：延长土地使用年限是较好的解决办法

虽然规定明确不针对住宅市场，但关于住宅土地使用年限满70年后将何去何从仍然看不明白。

南京工业大学法律与行政学院副院长刘小冰教授表示，规定中自动续期的内容不明确，比如什么叫自动？是谁自动？是政府自动审批还是无需任何手续？续期续多长时间？费用怎么算？一系列问题摆在面前，却悬而未决。

刘小冰教授分析，购房者所购购的房屋建立在国家土地所有权基础之上，国家随时可以收回，一定程度上讲购购的就是一座空中楼阁，我们拥有的是房屋的所有权和土地的使用权，70年后土地使用权期满面临收回问题，由于众多的不明确，谁也不敢做任何保证。仅仅捧出自动续期的条款不能解决问题，物权法未上升到宪法，很容易会被修改。

刘教授认为，房屋所有权与土地使用权期限为矛盾症结所在，而解决的较好办法就是延长土地使用年限，比如从70年延至100年，较起码购房者知道购的房子还可以给下一代住，相对来讲就会放心很多。

上海方面在事件发生后及时进行官方澄清，在刘教授看来这一做法有违法规，上海澄清说是针对出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的情况实施的无偿收回措施，澄清的同时也将主动权掌握在了政府手中。刘教授表示，上海不能对自动续期的问题做出解答，在全国人大未明确之前，上海没有权利解释，这一做法触犯了全国人大的保留权。

同时刘教授也肯定了事件的积极意义，上海这个规定把问题提前引爆，在全国形成讨论、取得共识是件好事情。刘小冰教授称，被大众忽略的问题如今就摆在台面上能够起到提前认识问题，并在后果发生前及时解决的作用。

胡志刚：补交地价或合理征购皆可一试

老百姓居住70年需得到保障，70年后同样也要有保障。中国房地产研究会副会长胡志刚认为，目前我国住宅使用率已经达70%80%，若土地使用期满无偿收回将造成社会恐慌，同时坚信政府不会采取不利民心的方式解决问题。

胡志刚用个人与国家之间的关系解释了这一论断，国家应保护老百姓的基本权利，从个人来讲，如果公民创造的财富可以随意被公权占有，那么谁还有创造的积极性，谁还会努力创造财富；从国家来说，国家较担心老百姓没有安全感，制定稳定的保护机制非常重要，个人财富多了国家才能富，个人都没有创造的欲望何谈致富，国家又何谈富强呢？

胡会长指出，其中还牵涉到居住权的问题，每个人从出生开始就有基本的居住权，危及老百姓基本权利的方式都无法实施。解决问题的方法还是应该从立法着手。胡会长认为，70年使用权期满后，可以采取按照一定标准补交地价的方式，毕竟土地恒久使用权不在消费者，合理补交地价也在情理之中。无偿收回完全不可行，若出让方欲收回土地可进行征购，按照市场价与消费者达成一致。

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