其一：利用公证先卖后过户

　　花招：不少业主找到购家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。

　　后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。法济律师事务所的高律师认为，只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。有购家说，我可以要求把房产证拿在我手上，但高律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的购家。

　　地税工作人员还表示，这种避税办法下购方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是购方承担。

　　还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，找得到原业主还好，要是他跑了找不到，那就成无头官司了。

　　其二：签订合同先租后卖

　　花招：针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与购方约定，购方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。

　　后果：这种方法和种方法一样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，购方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于购方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于购方而言法律风险极大。另外，地税部门的工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。

　　其三：假与真卖房

　　花招：我国现行税法规定，对私人与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔与行为进行核实，所以假与真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。

　　后果：地税部门工作人员指出，为防止房屋购卖双方利用假与行为偷逃税，国家税务总局较近已经出台新规定，要求个人与房屋必须提交有效证明材料（如公证书），经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定较关键在于，受方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收（成都市核定征收率是1%）。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属与方式取得的住房，受人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受者取得房屋时间算起，而不能从与人取得房屋时算起。

　　假与让卖方少交了营业税，购方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税，很不划算。

　　高律师提醒，采取假与真购卖的方式转移房产，对购方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销与，即使购方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“与的财产有瑕疵，与人不承担责任。”换言之，如果购方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。

　　其四：签订“阴阳合同”

　　花招：这是较为普遍的做法，许多中介公司建议购卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和购方契税，但因为合同交易价格低了，纳税额相应减少。

　　后果：地税部门工作人员指出，这是一种偷税行为，如果被发现，购卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。

　　高律师指出，二手房交易中使用“阴阳合同”，对购方很不利。一旦购方想再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于购入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于购入价低，再次卖出和购入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴个人所得税，而个人所得税的税率是20%，远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险，如果是过户前对方只付了部分房款，约定过户后再付款，等过户后购方动起歪脑筋，坚持以申报的合同价为据，剩下的差价不予给付，卖方还得承担法律纠纷。

　　提醒

　　地税局提醒房屋购卖双方，为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而购方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，更不要听信少数不诚信的房屋中介，因为一旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中。房屋毕竟是咱老百姓的大额资产，拿到安心房，能睡安心觉，才是头等大事。

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