作者: 童渊 (02/18/2000)

　　去年11月中旬，北京公房在关注中上市，各种媒体的关注点是如何卖以及卖的过程和手续问题，而事实上从上市当日现场得来的消息说明，想购的人多于想卖的人。可以预见在未来的一段时间内，仍然会保持这样的基本供求关系。针对于此种情况，我们对卖方可以提供的忠告是：不管是不是真心想卖不妨先把房子放到市场上去，一则是与市场保持紧密联系，万一要卖不至于两眼一抹黑，白白地被中介坑骗；一则是随时把握房屋价格的动态，一旦有合适的出价就立即出手。要知道，从长远来看，旧公房的供应量是如此巨大，一旦被激发出来，公房价格会节节下跌。因此，先把饵撒出去是较关键的。

　　当然我们更有必要提醒的是购家。如果购商品房上当受骗至少冤有头债有主，购二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要高得多，因此惟一预防的办法就是坚决不上当。但是我们也不能因此就放弃了购二手公房的机会，只要把握好挑选细则，坚持安全至上，同时注重房屋的性价比，肯定能找到你需要的家。

　　细则条：产权可靠吗？

　　注意产权证上的名字

　　产权的性质和内容

　　验看正本、查询产权证的真实性

　　看名字时注意房主是否与卖房人是同一个人？若不是同一个人，他们之间的关系？这种关系可信吗？货真价实的产权证是确定房屋权属的惟一标准，产权证上的面积是有关部门勘验过的结果，将来很多费用如：物业管理费、暖气费等都是按照这个标准收取的。因此验看产权证、到房管局查验产权证的真实性是很重要的步骤。假如有人以种种借口解释拿不出正本只能给复印件的原因，你只管当他是骗子就好了。

　　另外，还要搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房？成本价房、标准价房基本上都需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房更接近商品房的交易，因此，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，当然也会影响到卖主的积极性，从而影响购卖过程。

　　记下产权证上注明的内容，包括一些细节：面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等等。

　　细则条：

　　原单位是否允许转卖？

　　是否与原产权单位确认利益分配办法

　　确认原单位是否同意出让

　　标准价购购的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，房主是怎样处理的，进行得怎样了，这是购主必须了解的。几乎所有的公房原单位都保留优先回购权，如果原单位既不回购，又不同意出售，“那就是妨碍房改”，这是专家人士的观点。

　　需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

　　细则第三条：是否有私搭私建部分？

　　有否占用公共空间？

　　是否改动过房屋的内外部结构？

　　是否有牵涉到面积计算的结构改动？

　　老旧房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷，因此很多人对房屋进行了改造。比如占用屋顶的平台、走廊搭建小阁楼、如将阳台封闭后改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等等，但这种改造不一定适合你自己，因此在购购时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和。当然，反过来说，卖房人肯定会将这些改动当成自己房屋的一个卖点，如何在购卖双方之间找到平衡，就得具体情况具体分析了。

　　细则第四条：确认所购房屋的准确面积。

　　您应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。所以较保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。测量室内面积的好处还在于可以顺便算一算自己的家具放不放得下？

　　细则第五条：仔细观察房屋的内部结构。

　　户型是否合理

　　管线是否太多

　　从一些现象看内部问题

　　旧小区的户型大多落后，厅比较小，厨卫的设计也不科学，楼与楼之间也不太注意私密性的保护。这些缺陷如果正好是你所不能容忍的，就不要购，即使可以容忍，也可以作为杀价的砝码。

　　注意一下水、电、煤、暖的管道走向，是否走线不合理？可以房屋的表面反映出来的问题看房屋内部结构的问题。比如天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题？

　　细则第六条：考核房屋的市政配套。

　　水

　　打开水龙头观察水的质量、水压；如果自来水有浑浊、发黄的现象，可能是水管生锈引起的；假如这家水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现。

　　电视

　　虽然数量不多，现在仍然有些小区和家庭未能通上有线电视，有的是因为小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理这方面的手续。不妨打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；

　　供电容量

　　夏天开不了空调的现象在旧小区里太常见了。希望你不要尝试一开空调就掉闸的滋味。

　　电线

　　老化电线容易引起火灾，而且电线老化说明房屋年限已经不短，供电容量十有八、九不适应现在人的居住需求。

　　电话线

　　电话线的接通情况，一根还是两根，是普通电话线还是ISDN电话线；电话线的接通情况只能说明的是，这一带邮局的服务水平如何。现在电话移机很方便，你完全可以让房主将电话移走，不计入房价。然后另外安装电话，以免入住后每天为了接陌生人的电话烦恼。

　　煤气

　　北京大部分小区已经换用天然气，这也是将来的趋势。还在用煤气管道的住房，应该考虑到将来换装天然气时的费用。还有相当多的城郊住房没有煤气管道。提醒注意的是应该注意一下点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。

　　热水

　　供应热水的小区一定是有一定档次的新小区，这种房屋的价格应该与二手商品房相提并论。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度，是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，应该注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全？

　　暖气

　　供暖单位是什么性质？是大市政供暖还是小区单独供暖？暖气费是上门收取还是自己到收费站去交？暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬天去看楼，不妨摸一摸暖气片的温度。

　　细则第七条：内部装修的状况及房屋的内部结构图。

　　原房屋是否带装修

　　了解住宅的内部结构图

　　对房屋尽可能地仔细观察，较好还能做些记录，记下房屋使用的是瓷砖还是木地板？有没有吊顶？卫生间和厨房使用的是什么品牌的用具？原有装修是否符合你的需要？无论你是否喜欢这些装修，房主都会因此而提高他对房价的预期。

　　新建商品房都会提供给你一张户型图，但是二手公房的情况更为复杂。如果你购了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

　　细则第八条：物业管理的水平

　　保安、保洁、绿化的水准

　　提供服务的内容和水准

　　基本生活设施的管理

　　观察公共楼道和小区的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心。小区内是否比较青翠？是简单的草坪加树木，还是有一定的园林设计？

　　水、电、煤、暖的费用是上门代收还是自己去缴？三表是否出户？是否有社区便利家政服务？家里的灯坏了有人帮助修吗？等等。

　　每家每户是否设有信报箱？从上面的灰尘厚度可以看出信报箱的使用频率以及物业管理公司在这方面的工作如何。观察电梯的品牌、速度及管理方式，是否有人值守（旧小区的电梯一般较老旧，有人值守更可靠），晚上较晚开到几点？

（摘自　精品购物指南）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！