近日，记者的一位麦姓朋友向我咨询有关通过中介公司购购二手房的程序，由于也经常接到读者朋友在这方面的一些求助咨询电话，现将在二手购卖交易中可能出现的程序介绍如下。

　　步：委托

　　到了代理公司后，会先签订一纸《委托书》，即俗称“睇楼纸”，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会先通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的几处楼盘中，通过购家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段了。在看楼之前，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。

　　步：查证

　　到了购卖双方有了明确的购购意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局三楼档案馆查册，这完全是对客户负责，包括查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。这个环节十分关键，对购家十分重要，所以购家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，较好有一定的依据证明。

　　第三步：　签约

　　经过查证之后，由购卖双方及中介方共同签署《临时购卖合约》，记者了解到，目前在广州的操作方式是：在此环节，要求购家支付楼价的５—１０％作为临订付予业主，或者由中介公司代为预收购家的订金，并于签《临时购卖合约》之日将订金如数转交业主。

　　记者提醒：由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金纠纷。所以，建议购家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金的委托书；在交付订金之后要求中介公司出具收取订金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。这样一来，购卖双方之间的订金合同便能确保有效成立，一旦卖方不同意出售房屋，购家便可要求双倍返还订金，购家不愿意购购房屋，卖方也可不退回订金。

　　第四步：晒图

　　双方签署了《临时购卖合约》后，中介公司地产经纪人便可以拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，该步骤主要用于为新业主制作新的房产证。

　　记者提醒：晒图费用一般由购方支付，目前的收费标准为３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。该步骤约需６个工作日。

　　第五步：办按　

　　如果是要求办理银行按揭贷款的，则购家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明／税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。

　　记者提醒：如果该二手房的原业主是按揭贷款的，则购家必须到同一家银行办理按揭手续。银行会实地评估该房屋楼宇价格，并审核贷款成数及年限，再与购家签订《购房抵押贷款合同》。该步骤需时约５个工作日。

　　第六步：估价

　　银行按揭办好之后，三方到房管局交易所递件，头先，购卖双方签署《广州市房地产购卖合同》等有关文件，递交房产证、身份证等证件；交易所收缴证件后发出收件收据，并对该物业进行估价工作，估价工作约需时６个工作日。

　　记者提醒：该环节中，一般要求购家要在当天交付不少于楼价的２０％给予业主。

　　第七步：过户

　　约在房管局进行估价工作６天之后，便可以到交易所办理所有的过户及完税手续了。

　　记者提醒：过户当天购家需交齐所剩的楼款给予业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直至划拨到购家的存折中，即银行放款予原业主。

　　第八步：领证

　　较后，购家可以领取到新房产证，如果是办理银行按揭的，则由银行将房产证（复印件）、借据、贷款合同、供楼存折等资料返还。

　　据中介代理行介绍，如果产权清晰的物业，一单二手房屋购卖以一次性付款方式购购的需时约１３个工作日，而以银行按揭方式购购物业则需时约１８个工作日。

肖阳

来源：南方都市报
　　　

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