房地产三级市场的交易通俗的说法就是二手房交易，与新房相比“二手房”具有价格实惠，过户后市场价位波动较小、省装修费、产权清晰等优势，为避免置业风险“二手房”已成为不少初次置业者的头选。然而“二手房”交易也存在许多问题，相对于新房来说二手房的交易手续更加复杂；购二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度大，稍不留神就会掉进陷阱，或者在一些小问题上浪费很多时间和精力。鉴于我国目前虽然出台了规范房地产市场的法律法规，但是这些法律法规很大程度上滞后于市场变化，而且新的《住宅法》、《物权法》还没有颁布，因此三级市场的交易黑幕层出不穷的现状，消费者有必要擦亮自己的双眼，识破众多的欺诈、违法的伎俩，维护自己的合法权益。

部分：房屋所有人的布下的“陷阱”

1、合同陷阱

消费者在与中介公司签订二手房委托预订协议、交付订金之前，一定要先了解该中介公司是否有卖主与之签订的委托合同。如有的话，根据权利义务对等的公平原则，将双方的违约责任写进“协议”之中。如果中介公司没有与卖主签订委托合同，则一定要仔细阅读“协议”条款内容，对于明显不利于消费者的、或是双方权利义务不对等的条款，可以要求修改甚至拒签。据了解一些理念领跑的地市房管部门正在推广房产中介示范合同文本，消费者也可以要求与中介公司签定示范合同。如果消费者在签订“协议”时遇有法律问题，而自己又不懂法，可以找专业人士求教或咨询，也可找律师咨询或请律师陪同购房。二手房交易合同需要注意以下十个要素必不可少：

当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

　 标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款这里也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

　　履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

　　违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。

　　解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

　　合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

　　合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

　　附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

2、质量陷阱（故意隐瞒二手房质量缺陷）

　　建筑质量的好坏直接关系到购房者在购购时的价格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑质量不好的原因，原房主才决定出售的。原房主在交易时，有时可能会有意隐瞒房屋存在的质量问题，购房者如果不仔细观察就轻易购购，将会受到损失。对房屋质量的检查包括墙壁、地面是否有裂缝，厨房和卫生间是否漏水，外墙是否渗水、门窗是否有损坏等。除了这些常见的建筑缺陷外，购房者还要查清核实二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越长其房屋质量就有可能越差。一般在交易前房屋出现的房屋裂纹、漏水等质量问题一般都经过业主处理过，交易过程中一般很难发现，但住进去之后就原形毕露。因此有些地方甚至出现了在当地常年搞建筑出身的“民间验房师”，专查建筑质量问题。

　　3、结构陷阱

　　消费者购购二手房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期间经过改建，其基本结构可能有所改变，经过改建、加建的部分可能会增加二手房的价格，增加购房者的负担。另外购房者要注意原房屋改建、加建部分的手续是否完善，加建的房屋是否属于临时建筑中的违章建筑，是否通过了有关部门规划、设计等有关要求，是否补办了房屋所有权证书等，均要充分了解以免今后产生纠纷。

4、产权陷阱

　　二手房与新建房一样同样需要有合法的产权证明，因此交易中一定要验看产权证的正本，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人、有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且还要到有关部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，交易中必须到房地产管理部门办理有关产权过户手续。目前一些二手房屋转让后，新房主以为拥有了旧房主的一切合法权属证明就可以万无一失，也就没有必要再花钱去办产权过户手续了，这种做法是政策不允许的，也往往会留下许多隐患，除了新房主不能办理有关抵押、担保、行使处分权利之外，万一原房主推翻原转让合同或提出额外要求，极易产生纠纷。

还有种情况是房屋被封，原房主依旧出售。离婚夫妇的一方利用法院已经判决并予以登报公告作废的房产证，寻找购家骗取头付款或押金携款潜逃，是新近出现的一种陷阱。

没办下房产证就出售房屋，也是房地产市场非常火爆的区域的一大怪。因为开发商存在违规开发，手续不全，从而需要等待开发商补齐相关手续和费用才能办理，或者开发商把整栋房屋在银行做了抵押，还没有撤销抵押等原因导致房屋没有办下产权证，但是房主又想变现于是市场中就有了名为出售房屋所有权而实质出售使用权的情况，对于不同情形应该区别对待，慎重购购。

5、伪造各项房屋产权证件和身份证，诈骗房款。

一些诈骗犯采用不正当的手段，伪造几乎可以以假乱真的房屋所有权证件及身份证，然后公然持假证件到房市登记出卖，而受骗的购房人为了省去中介费，与其私下交易，受害人房子购到手后，当他们持假手续到房产部门去办理更名手续时被告知他们持有的是假证件（此前被害人如果去房管局咨询，是查不出问题的）；而此时真房主对自己房子被卖一事还一无所知，因此警方告知房屋所有人不要轻易把自己房屋的各项证件委托给他人，以免给不法之徒带来可乘之机。

6、不告知拖欠物业管理费以及水、电、暖、气费等诸多费用，消费者无法结清，或者一些房主签订合同后不肯卖了或拖延交付，有的甚至把合同中约定的家具擅自搬走。

部分；房屋中介公司设计的“暗坑”

权威人士提醒广大市民，中介行业目前大部分是个体经营，抗风险能力差，中介数量多、从业人员流动性大，难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法，所以选购“二手房”时要三思而后行。不要轻信中介的广告和口头承诺，尽量不要找那些三五个人一台桌子就办公的小中介。购房人一定要挑选有正规资质的，注重品牌及服务的大型房地产中介公司，让二手房交易过程变得更加省心、省时、省力。

1、瞒上欺下，低估房价高价转手吃差价

在业界有这样一种说法，“二手房”交易吃差价是半公开的，不吃差价是不正常的，吃差价才是正常的。虽然各省市都有关于房地产中介服务收费的有关规定，中介机构收取代理费的标准为××元之内，且只能收取委托方的，即中介公司不能既收出租者又收租赁者的代理费，赚取房屋差价是政策不允许的行为。但是现行经纪市场对经纪人收到差价没有一个明确定论，致使相当一部分经纪人在实际交易过程中，回避公开，采用拉大差价的办法，来增加收益。

假收购真倒卖是一个典型的差价倒卖手法，有些规模比较小的中介公司由于自己的资金有限，在收购市民的二手房中，并非是真正意义上的收购，只是一边与出售房产的主人签订一份“意向书”，交付一些押金给出售者。一边又与需要购购房屋的“下家”签订协议，在房屋没有真正改变权属情况下，以房产中介公司自己的存量房名义加价出售。

不出示真实购房凭证谋取差价。有些中介商在做差价时居然还煞有介事地“为顾客着想”，他会“好心”地对你说：“这间房子25万，我给你开20万元发票，5万元的税收你可以不交了。”如果你讨了这点便宜那隐患大了，万一你所购房子要拆迁，你发票是20万，动迁单位也只肯给你20万。还有更深一层你想不到：“上家”给他25万售价，他给“下家”的凭证怎么可能是25万。这真是瞒了“上家”骗“下家”，净赚5万元暴利还讨了个“为你考虑”的人情。

目前北京“房屋银行”大多数都存在吃差价的现象，房产中介公司低价把业主的房子租到，然后再高价租给客户，中间差价被房产中介“吃”了。按“房屋银行”的有关规定，吃差价是不允许的。链家·宝业总经理左晖说：“目前北京市场上 80％以上的“房屋银行存在违规操作”，主要是因为“房屋银行”门槛太低，缺乏必要的市场调控。只要有 4个经纪人和 10万元的注册资金，便可从事这项一本万利的业务。

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