所谓“似定非定”，是指下家缴纳的意向金对下家来说实际上就是定金，一旦违约就要被没收；对上家来说又未必一定能转为定金，因而没有什么约束力。即使上家违约，下家也很难要求上家双倍返还已转为定金的意向金。

　　从法理上说，下家交付的意向金在上家接受购房条件并由中介交给上家后才转为定金，而在此之前仍属于“意向”性质的钱款，下家随时可以拿回来。但从实践来看，下家反悔不购房能够从中介处拿回意向金的并不多见。因为中介往往会告诉下家意向金已经交给上家转为定金了，要是反悔不购房的话，定金要被上家没收。从这个角度来说，意向金对下家而言，自交付之日起就已经有了定金的效力。

　　下家交付意向金后，意向金对上家来说几乎起不到“定金”的约束作用。按理说上家从中介处收了下家的意向金并出具收据后就应该受到约束，如果反悔不卖房，下家有权要求上家双倍返还已转为定金的意向金。从实际情况看，下家要上家双倍返还并非易事。打官司是讲证据的。在“意向金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签署过购房意向书或居间协议，意向金是由中介公司收的；对上家而言，一般也只与中介签署了居间协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介公司的。在此情形下，下家要求上家双倍返还转为定金后的意向金就必须从中介处取得相关证据：上家与中介签署的居间协议，上家出具给下家而由中介保管的定金收条。离开这两项证据，下家很难要求上家双倍返还转为定金后的意向金。然而，中介提供的服务是建立在房源信息基础上的，在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益天平上往往会倾向于上家，而且这在操作上也相当容易。中介只要告诉下家，“上家不同意你的购房条件，你把意向金拿回去吧。”下家就很难再说什么。

　　也许有人会说，下家可以追究中介公司的责任，但中介在下家预订房屋和意向金交付中的角色并不明确。在与下家签署的购房意向书或居间协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受意向金以及何时将上家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，下家很难要求中介承担责任。可见，下家在缴纳钱款时应对“意向金转定金”模式仔细分析，并采取必要措施避免自己处于不利地位。

东方正义律师事务所 王展律师

摘自 房地产时报

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