近日，不少读者打进86968955热线，询问二手房交易有哪些风险？如何避免这些风险？
　　记者带着这些问题，走访了部分专业人士。专家认为，二手房交易要注意避免五大风险。

　　价格风险
　　二手房交易的问题是价格问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多；而购方总强调一个“旧”字，结果往往是购卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。
　　其实，二手房估价测算应具体分析，一般有几方面的因素可供参考：
　　房屋因素房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，若是楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。
　　环境因素环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市中小 的减价15％。

　　法律风险
　　法律风险主要包括四个方面：
　　来自交易主体方面的风险即购卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权。作为购受方的个人不具有成都市城镇居民常住户口或外地来蓉人员未办理在成都购房的审批手续，支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。

　　来自交易房屋方面的风险这方面的风险主要有：1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2、房屋权属存有争议；3、房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购购权等权益；5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；7、交易房屋存有质量瑕疵。

　　来自交易手续方面的风险房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般不动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付购受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果，而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

　　来自交易合同方面的风险主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
　
记者王爽
来源：天府早报　　

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