网友提问：初次投资二手房应注意什么？

　　专家回复：

　　寻找专业投资中介

　　二手购卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。 中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。

　　估计自己的财政实力

　　我们提倡有多大的头就带多大的帽子，用于投资方面，就是要视自己的实际经济情况进行稳健的投资，避免盲目投资影响自己的正常生活。在决定投资前，正确估算自己的经济实力，头先要估算自己的流动资金和固定资产，主要指手头上或银行的现金，以及家中可以抵押的东西如股票、债券、基金等。接着，要预留一定的资金用于保证正常生活。专家建议家中的流动资金不得少于三个月家庭开支数量的总和。较后，要预计将来需要大量开支的项目，比如小孩出生、赡养老人、失业等。投资能用的资金就是去除了后两项后所剩的部分。

　　充分预计生活中可能发生的变故，预留一定的流动资金，一方面能保证有充裕的资金和时间应付突发的变故，以保障正常生活不受影响，另一方面，也是为投资解决后顾之忧，是自己保持良好的投资心态。

　　算准资金投入成本

　　投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。

　　二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：头期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。

　　头期付款目前较低为三成，一般要求在签订购房合同时付清。二手房银行按揭贷款期限较长为20年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。申请按揭可由中介公司 ，一般中介公司都是委托按揭公司办理，这里自然会产生按揭公司办理按揭过程的手续费。(具体费用参见本期《二手交易费用交个明明白白》)，保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。行内人士建议，投资二手房较好一次性付款，这样可以省下一笔不少的开支，这笔开支正好可以用以二手房的装修。

　　另外，无论是一次性付款还是银行按揭，选择在中介交易的，一般要支付房价的3%左右的中介费用。

　　装修投入是指二手房放租或转手前进行一系列的装修。这里主要针对长线放租的情况，至于短期转手升值的个案，要求投资者有更长远的眼光和判断力，这方面内容在确定投资策略环节谈到。用于放租的二手房，装修要根据租客的类型而定，针对中高端的租客如白领或公司客的装修，风格以简洁为主，家具、电器齐备，才会受到租客的欢迎。据 行内人士介绍，以淘金一套约90多平方米的单位为例，购入价约40万，除了房价外还需准备：中介按3%算约1.2万，税费6000～7000元，装修约3万元，购置家具电器1.5万，假如是银行按揭则需多准备按揭费用约1万。一次性付清房款后还需准备约6.5万的投入；而银行按揭则要约7.5万的成本投入，在淘金，这类房子在比较抢手，一般月租达到4000元。

　　确定投资策略

　　投资策略的确定取决于投资心态，投资是为了短期内达到资产快速、大量增值还是长期稳健增值，直接影响投资策略的确定。投资心态属于前者的，我们称之为炒家，炒家炒楼是集胆量、眼光和风险于一身的，成功的在短期内达到资产的增值，失败的往往是血本无归。初次进行房产投资大多为后者，较少在投资初期还是以稳健回报为目的，至于有恰当的时机转化成炒家也是有可能的。

　　以长线房租以获取稳健回报的投资者也需要对投资的地域、行情走势、租客喜好等因素做详细的研究，也可以求助 的中介公司，以换取更高的投资成功率。

　　以短线获利的投资客，虽然投资二手房相对来讲总价较低，但要在短期内达到资产增值也需要一定的眼光和胆量。下面介绍两种短期增值的方法：

　　1、以旧翻新。即把旧楼购来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，较后将装修一新的楼宇出售，从中赚取利润。旧楼的选择至关重要，要尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的小面积单位较受欢迎。另外，在装修之前一定要确定楼宇的使用性质和摸清目标顾客的喜好，切忌盲目进行。刘姨的亲戚在西关区有一间20年楼龄的老房子，只有20多平方米，一直是用于出租，房间被租客弄得一塌糊涂，在中介放盘许久都没有卖出去。刘姨以2万元购下后，在投入1万多元进行装修后放盘，不到一个星期就以5万元的价钱卖了出去。除去一些零碎的费用，这次以旧换新的操作，不到两个月的时间，刘姨就赚取了1.5万元，回报率达到50%，非常可观。

　　2、以房换房。前提是本身有一套房子，比如单位的房改房或私房，以低价购入高价抛出赚取利润。林老师在荔湾某楼盘分到一套房子，折算工龄外，一套72平方米的房子不到10万就拿到房产证，当时该楼盘处于前期开发阶段，配套不完善，均价约4500元/?。林老师家本身有私房，分到的房子一直空置。随着楼盘不断开发，许多配套设施不断完善，到第三期开盘时，均价已经到5500元/?，这是林老师把分到的房子以5000元/?的价钱售出，赚取利润约15万元。

　　无论是以旧换新还是以房换房，简单地说就是要抓住时机，赚的是眼光和胆量，当然其中有更多的技巧和机遇，是说不尽道不完的。

　　选择有潜力的房产

　　如何选择有潜力的房产，直接关系到房子的租售情况，也左右投资的回报。为此，我们应该知道值得投资的潜力地产有哪些特点：

　　旺租地段。旺租地段在哪里，去看看中介的数量就知道，进中介逛逛就更能够了解某个地段租售的行价。比如在淘金一套30平方米的单身公寓能租2000元/月，而在芳村可能只租500元/月。另外，初次投资者一定要注意，挑投资住宅和自住住宅并不-样，投资住宅要注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。如五羊新城、天河北等旺租地段就是益于临近商务区有大量中高端租客群。

　　便利交通。现代城市生活节奏快，便利的交通带来的就是时间和。**、主干道等便利交通的标志，都是人们选择物业时十分关注的。

　　配套设施。周边的商业配套设施和物业自身配套设施都不可少。完善的生活配套带来居住的便利，成熟的商业配套反映出物业的价值，不仅能增强购购的信心，也是未来升值的重要条件。

　　中小户型。中小户型总价低，成本投入不多，但在租售市场需求量也大，无论是放租还是以后转手都比较灵活。

　　合理预测回报率

　　一般住宅市场的合理的率在7～9%，这个回报率是这样算出来的：年租金除以总投资额。据个简单的例子，一套40万的房子，月租金4000元，那么回报率是4000×12÷400000＝12%。这样的算法多数出现在中介或发展商的楼书上，其实，这个12%的回报率只是理想的算法，就是没有计算可能出现的空租期。据行内人士透露，年租金一般只是11个月或者10个月的租金和，谁也不能保证上任租客结束租约后，房子能够马上租出去，因此肯定有1～2个月的空租期。另外，总投资额除了房子的售价外还有其他的诸如税费、装修、中介等费用，以上文所提到的淘金二手房为例，回报率是4000×10÷465000＝8.6%。

　　假如是银行按揭投资的，还要计算按揭费用和按揭利息损失。同样以淘金40万二手房源为例，7成28万10年贷款利息约为7.7万，回报率应该为4000×10÷（475000＋77000)＝7%。

　　从上面的计算不难看出，减少按揭利息支出就可以降低成本，因此选择还款方式也是有讲究的。等额还款法是递增还本金、递减还利息的方法，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法。用于出租的房产进行银行按揭选择等本金还款法可以降低成本，提高回报率。

来源：21世纪经济报道

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