二手房交易中有许多潜在的风险，了解二手房交易中的相关知识，不仅能增加二手房购卖的“保险系数”，规避交易风险，减少交易纠纷，同时还可以省心省时省力。为此，本刊记者近日走访了法律界、金融界和中介行业的一些专家，请他们就一些典型案例进行分析，希冀对二手房购卖双方能有所帮助。

　　所有权不清的房屋不能购购

　　案例：刘先生看中了陈女士在合群路上的一套面积为62平方米两房一厅的房屋，双方约定成交总价为13万元。刘先生先预付40%的房款就可得到房屋钥匙，过户手续办完后，刘先生再将尾款付清。刘先生很爽快地付了52000元给陈女士，陈女士打了收条并将房门钥匙交给了刘先生，两人约好天去办理过户手续。没想到在办理过户手续时，陈女士前夫提出来，合群路的这套房子是他和陈女士的共同财产，产权证上的产权人是他和陈女士两个人，他不同意将房子出卖，这笔交易不能进行。刘先生一下子恼了，满腔怒火向陈女士发泄，言语自然不好听，陈女士也不甘示弱，双方大吵了一场，刘先生向陈女士讨要预付的房款也没有结果，大家不欢而散。而后，刘先生以不归还房门钥匙为要挟，经过几番讨要，才终于要回了52000元，原本高高兴兴的购房却变成了一场劳心费神的闹剧。

　　风险分析：上述案例中，刘先生没有查看对方有关房屋资料，也没有对房屋的所有权进行确认就草率地支付部分房款，如果卖方并非房屋所有权人，购方的房款可能一分钱也收不回来。案例中刘先生虽然大费周折才收回房款，已经算是比较好的结局。

　　专家提醒：为了有效地规避风险，在二手房交易中购方应注意以下几个重要问题：

　　一、购方应查看卖方的房屋资料是否齐全
　　二手房交易是否成功，以办理完过户手续为标志，并非房屋到了购方手里就归购方所有，而办理二手房购卖手续需要不少的证件和资料，若购卖房屋为商品房就需要房屋的产权证、土地证、契税证等，若购卖的房屋为房改房就需要房屋的产权证、上市证等 ，这些证件缺少任何一样都不能办理过户手续。本案例中的刘先生事前并不了解这些情况。

　　二、不能购购所有权不清楚的房屋
　　二手房交易过程中，房屋所有权的情况对交易是否成功有着很大的关系，购方应了解出卖的房屋是否属继承的财产，是否有其它共同继承人，卖方要出示相关的继承公证证明。其次购方要了解卖方的婚姻状况。卖方为单身需要出示单身证明；已婚的需要出示夫妻双方的身份证和卖方配偶同意出售该房的证明；离异或丧偶的则需要卖方出示相关的财产公证证明。

　　三、没有办理过户手续不要支付全款
　　为了确保购方的利益，购方在办理过户手续前，较高只能支付80%左右的房款给卖方，待办完过户手续方可支付尾款。

　　未收到购房款不要办理过户手续

　　案例：张先生在大街小巷张贴售房启事，打算出售沙冲路上96平方米的一套三房两厅房屋，售房启事贴出后不久，一位姓李的先生致电表示愿意购房，看房后双方签订了一份协议约定成交价为10.3万元，办理过户手续时产生的费用双方各付一半。协议签订后张先生就将所有的过户资料都交到产权部门办理过户手续，过了十天左右，李先生致电张先生，说他急需用钱不能购房了，之后就再也没有出现。

　　风险分析：在二手房交易中，对卖方而言较主要的风险即是在未收到购房款或任何抵押金的情况下，就办理过户手续，如上述案例中张先生这样，因为对方失约，导致交易夭折，因而需要办理二次过户手续，费时费事不说，还损失了一笔费用。

　　专家提醒：1、购卖双方在办理过户手续前，卖方应收取一定金额的购房款，在双方签订的购卖协议中约定如果购方失约，应承担一定的违约责任。2、卖方在办理过户手续之前交房给购方，应约定在没有收到全部房款前，房屋里的所有设施购方不得损坏，以避免如交易不成功带来的不必要纠纷。

　　先申请按揭再办理过户手续

　　案例：吴小姐和金先生约定以18万元总价成交金先生在富水路上的一套住宅，吴小姐先支付8万元给金先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，吴小姐以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款，不料，银行在审批过程中以吴小姐不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗购卖会泡汤。

　　风险分析：在二手房按揭中，出现较多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。吴小姐在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同金先生办理了过户手续，较后功亏一篑，不仅购房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果吴小姐在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。

　　专家提醒：二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。在办理按揭手续时存在的风险主要有：

　　一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查购方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。购方需要支付不少于30%的头期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。购卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

　　二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为购方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，购方只会支付头期款，如果购方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求购方提供担保人或质押等方式避免此类风险。

　　三、为了有效地规避二手房按揭中的风险，建议使用银行提供的新业务。据建设银行城东支行的有关负责人介绍，建行近期推出了特色产品----“百易安”交易资金托管业务，由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款，即购卖双方在谈妥了交易价格签订购卖协议后，在银行的监督下办理过户等手续，在头期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行，这样来保证购卖双方的利益，收费标准是：50万元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

来源：贵阳日报

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