近来，随着国家营业税减免等政策的变化，不少地方二手房成交量呈现井喷态势，许多购房人都想赶上政策的末班车，急于在优惠政策截止日期前完成过户。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引发的纠纷呈现增加的趋势，给购卖双方都带来了不少麻烦。

　　就以往因二手房交易发生的纠纷来看，以下几个案例中的情况应引起大家注意。

　　-案例一：

　　小张和小王夫妻俩是标准的白领，结婚之初在双方父母的资助下购了套一居室，登记在小张名下。有了孩子后，换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金，两人商量把现有的房先卖掉，拿卖房的钱付大房子的头付。小王就通过中介公司找到了购主小刘，小刘看完房子以后很满意，双方经过几次协商，约定成交价格95万元，由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了购卖合同。

　　就在双方打算履行合同的期间，谁也没想到房价迅速往上涨，有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了。

　　想了想，小张把小王和小刘作为共同被告起诉到法院，要求确认小王和小刘签订的购卖合同无效，理由是房屋是夫妻共同财产，小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家，而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价，所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。

　　法官解析：

　　本案反映的情形在实践中并不少见，即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋购卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。

　　本案中，小张和小王是夫妻关系，从小王和小刘签订的合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，卖房人是小张，而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时，即使小张没有在合同上签字，当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意，那么合同就应当认定为有效，小刘作为购房人是善意的，他的利益应当优先得到保障。

　　本案中，小刘看房时小张在场，表明小张对于售房事宜是明知的，而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通，故小张未在合同上签字不影响合同效力。

　　-案例二：

　　2009年8月，经过长期的精挑细选，老王终于签订了合同，打算购购一套公寓作为老两口养老使用。但是这套公寓的原房主还有贷款没有还清，产权证也没有办下来，必须先还清贷款并拿到产权证以后才能办理过户手续。

　　为了尽快办理过户手续，老王特意在合同里对自己支付购房款的方式和用途进行了明确约定，包括约定对方应该在收到头付款50万元后5天之内将该笔款项用于偿还银行贷款，并且约定如果对方构成对合同的实质性违背，应当双倍返还老王已支付的款项。

　　头付款付出去以后，老王就一直盼着过户。但等了将近一年时间，对方才告知拿到了产权证，准备办理过户。

　　在这段期间里，房价行情已经有了一定的回调。老王详细了解情况后发现，对方在收到头付款后并没有在5天之内用于还贷，反而是在两个月以后才还了贷款，自己的头付款很可能被对方挪作他用了。

　　感觉自己受了欺骗，老王将对方告到法院，认为对方没有按合同约定偿还贷款，要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方则认为没有按时偿还贷款对于取得产权证的时间并没有影响，不同意老王的意见。

　　法官解析：

　　本案情形涉及到违约条款的约定和违约责任的承担问题。

　　老王为了保障房屋能够尽早过户而在合同中约定相对方在一定期限内将头付款用于偿还银行贷款，这种做法是值得肯定的，而对方也确实没有按期偿还贷款，违反了合同约定。

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