近日，相声演员郭德纲被爆在其别墅外围建起“后花园”占用公共绿地，而郭德纲的家属回应称，购房时就附带绿地，自然有权改造，使郭德纲深陷“圈地门”事件。底层业主圈地问题一时也成为公众关注和议论的话题。

记者今日从海淀法院了解到，法官从受理的案件中发现，三类情况较容易引发底层房屋私权空间争议，业主们“我家花园我做主”的普遍心理，诱发了不少“出格”的行为。

　情况一

　底层花园 签了协议也无效

2008年底，张先生与王小姐准备购购一套婚房。在一处高端住宅小区，开发商向他们承诺，如果购购110平方米的底层楼房，可以屋前的30平方米花园。

在签合同时，开发商还将“购购底层附带门前30平方米花园”的约定写进补充协议。

出人意料的是，张先生收了房准备将门前的花园围起来时，物业到法院起诉他占用了小区公共绿地，要求他腾退。法院调查发现，张先生购购房屋的规划中并没有门前花园，所谓的门前花园在规划中属于公共绿地，于是法院支持了物业的请求。

　法官说法

　有没有花园 建筑区划说了算

物权法中说明，建筑区划是判断门前屋后绿地是否属于开发商、能否连同底层房屋一并出售的标准。

消费者在购购底层房屋时，应核实开发商的建筑区划，查明门前屋后绿地是规划在底层房屋内的，还是规划在公共绿地范畴内的，不能光看开发商的私下协议。

此外，根据物权法规定，建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但也有专属于个人使用的例外情形。

购房人在符合以下两个条件时，也可以对共有绿地享有专有使用的合法权利：门前屋后绿地由底层业主专有使用的规划经规划部门事先批准；开发商通过广告、公告栏等方式向其他业主公示，底层业主门前屋后绿地属于业主专有使用。

情况二

　自家的花园 不能说改就改

李先生是一个高端住宅社区的底层房屋业主，屋后有一个20平方米的专有花园。由于年久失修，花园外围的栅栏已经腐朽，李先生找到小区物业要求维修花园。

物业认为该花园是李先生专有使用的领域，该花园维修的相应费用应当自行承担，不同意由物业进行维修。于是，李先生自行找来施工队，新修建了与相邻底层花园栅栏不一样的围栏，并在花园内另行搭建了葡萄架及假山喷泉。

修建完毕后，物业要求李先生整改。但李先生认为自己是在被小区物业拒才自行维修花园的，而且花园是其专有使用，他有权按照个人喜好进行改建，物业无权干涉。

　法官说法

　使用权所有权 不能一概而论

法官表示，很多底层业主都认为其对专有使用的花园有任意的处置权，可以任意改建，他人无权干涉。

实际上，所有权与使用权是有区别的，所有权包括占有、使用、处分及收益四项基本权能，而使用权没有所有权中包括的处分权能，使用权人无权对没有所有权的使用物进行任意处分。

本案中，业主取得的屋后绿地权利，仅仅是专有使用权，简言之，就是只有独自使用的权利，没有改造和处分的权利。

任何以维修为名进行改建、扩建及搭建附属设施的行为都是超出专有使用权权利范围的越权行为，应当承担恢复原状的法律责任。

　温馨提示

底层业主对门前屋后绿地享有专有使用权时，应当合法行使权利并承担相应义务，也就是说业主不得妨碍建筑区划内公共道路、公共场所、公用设施的建设和使用；不可以随意改动绿地原规划及面积，擅自改变外观及增加附属设施。

专有绿地的维护费用单独计算，由享有绿地的底层业主自行承担，其他业主和小区物业不承担该笔费用。

情况三

　屋内挖地下室

　影响全楼业主

小王购了一套60平方米的底层房屋，他觉得空间太小，但又不敢违章搭建，于是想出了新招——在自家房屋下面挖了一个10平方米的地下室。

结果，小区物业称小王侵犯了小区其他业主的公共利益，要求其自行恢复原状，小王不理解甚至觉得是小区物业无理取闹，干涉其对底层房屋的所有权。

法官说法

私权行使有边界

现代民法中“所有权完全”原则已经受到“权利不得滥用”原则的修正和限制，也就是私权的行使是有边界的，这个边界就是公共利益。

尤其是在住宅小区这种私权与公共利益交织的领域，业主的私权从来就不是完全的。本案中，业主在自家挖地下室，表面上是对自己所购房屋的处分，实际上是对小区公共利益的侵犯。

小王家的屋底实际上属于整个楼房的公共结构——地基，地基涉及整栋楼业主的公共利益。小王应当承担恢复原状的法律责任。

法官表示，底层业主所在的空间及位置相比其他楼层的业主有更多利用和处分的优势，他们不能滥用这一优势。

(作者：李奎)