经过几个月的调整，银行的房贷政策已逐渐步入稳定。对于目前持币观望的自住型购房者来说，由于市场可挑选房源众多，房贷限制增加，往往无法确定从何着手挑选房屋。在此，中原地产有关专家建议，由于目前银行贷款收紧，自住客在购房前还要做3件事。

　　一、根据贷款额度找房子。

　　如果银行因为头付成数不足等原因拒完全购家放贷，那么千辛万苦挑来的房子较终还是将成为泡影，甚至还可能会因为房屋交易合同已签而和卖家产生纠纷。因此，自住客在购房前有必要去将要或打算申请贷款的银行，咨询一下信贷专员，来一个“预批”。自住客可以准备好相关的收入、债务等证明，并通过该银行系统查询自己在该银行的诚信度，由此来获得该银行对他的可贷额度（成数）。然后根据手头自有资金情况和可贷额度来计算自己可能购下房屋的较高总价。计算公式为：可购房屋总价≤自有资金÷（10-可贷额度）×10。例如，李先生手头拥有资金30万元，银行给予的可贷额度为7成，那么李先生可以购购并贷款的房屋总价较高不能超过100万元。

　　二、先找个别楼盘。

　　每个楼盘因为自身房龄、地段等因素，银行给予的较高贷款额度也将有所不同。目前沪上各家银行对于1990年之前建造的老公房都基本不发放商业贷款，因此房龄是决定获得贷款额度的关键。此外，购家还需要注意的是楼盘的评估价。银行在审批贷款时会参考评估公司提供的该楼盘评估价。通常情况下，评估公司提供的评估价相对保守，因此如果该楼盘的购卖价钱远高于评估价，银行就拒绝放贷。购房者一般可以参考该区域整体楼盘的均价和相同品质楼盘的均价，来评判想要购购的楼盘价格是否过高。

　　三、评估自身还款能力。

　　银行给予的可贷额度只是一个上限，购房者还需要根据自身的实际情况来界定较终向银行申请的贷款数。有关专家建议，购房者切莫把自己对于月还款的承受能力用足。除了考虑到日常生活所需、储备资金等问题外，对于日后的升息等相关贷款的政策变动也要做好充足的应对准备，若以生活品质来换取房屋面积就有点得不偿失了。

　　据住商不动产研究王如蓉介绍，一般而言，如果一个普通家庭每月用于还贷款的金额占家庭总收入的三分之一左右，则贷款对于家庭生活质量的影响不会很大，且会有一定的存款。根据目前沪上大多数自住客的购房情况，购购的自住用房绝大多数为套房产，可获得银行较优惠的贷款利率。在此，晨报房产周刊制作了一个家庭月收入与房屋总价对照表，供广大购房者参看（见左表）。

　　明确了房屋总价，要找相对的区域就比较容易。要在市区要找总价50万元左右的房子，一般有3种类型，一种是市的酒店式公寓，这种公寓一般面积都较小，总价一般都不高。酒店式公寓一般都在市，由于受格局的影响，故房型和朝向大都不太好，但是地理位置好，所以比较受单身白领的青睐，但购购此类房屋时业主还需要考虑入住后的物业费等实际问题。

　　另一种是老公房，面积在50平方米左右，房龄在15-20年左右。这种老公房大部分处于老式小区，开发较早，因此周边生活设施比较完善，交通方便，但物业管理、社区环境等都比较落后。消费者在购购这类房屋时要明确，由于银行贷款趋紧，1990年以前建造的房子的公积金贷款较容易申请，一般个人额度在10万元。如果拥有补充公积金，则个人较高可贷20万元。

　　第3种是面积较小且处于中外环外的次新房。这类次新房可能存在的问题是，房型不整齐或者地理位置较远。购家需要考虑的是日常的交通对于出行、上班是否方便，日常交通开支是否过高等问题。

　　要购购总价100万元的房屋，这与消费者的面积需求有很大的关系，同时与房龄及房屋位置也有关系。市100万元的房子一般是90年代初建造的老式公寓，这种公寓地段比较好，但由于建造年限较长，各方面设施跟不上，但其的卖点就是便利的交通和生活设施。另一方面，100万元左右的房子也可在中外环线之间的次新房中寻找，但由于目前该区段的次新房价格较高，因此选择的房屋面积就要有所控制，当然单价较低的次新房面积就可以大一点，这就在于消费者是否愿意牺牲小区品质来换取面积。

　　总价160万元左右的房子目前市场上比较多，地区范围一般以中内环线之间品质较好的次新房为主，也有部分内环线之内的次新房。160万元左右的房子小区环境都还不错，比较适合手头有一定积蓄，又比较讲究生活品质的已婚白领。

　　而总价在240万元左右的房屋选择余地就比较大了，可选择市的中高端公寓，也可选择其他区域的别墅，环境和房屋品质应该都比较好，但是每个月的还贷压力也会较大，同时高端住宅的物业管理费等其他费用也会相对较高，对于没有一定经济实力的消费者而言会有比较大的负担，需要提醒消费者，在购购房屋时，除了有能力付足头期外，也要考虑到入住后的其他费用，以免产生入不敷出的情况，影响了生活质量。

　　而选择购购总价300万元以上房屋的消费者基本上在资金上不会存在太大问题，对房产的选择范围将非常广，以目前上海房产市场的形势看，除了高端住宅和天价别墅以外的各类普通住宅都可以购购。

来源：新闻晨报

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