“位置，位置，还是位置!”这是开发商信守的开发原则。“但是开发商为什么那么看重位置呢？原因很简单，因为好位置的房子比较好卖。”刘先生告诉本报记者。

　　尽管是个人投资者，刘先生也一向信奉位置理论，用他的话说，好位置给他带来了好运气。

　　刘先生投资的套房产位于东南三环的富力城，2003年开盘时富力城的售价仅6700元/平方米，当时他选择了一套100平方米的两居室。考虑到当时也没有其他的投资渠道，为了避免很大的月供压力，刘先生将所有积蓄全部投入，付掉了50%的房款，即30余万元。此后，他每个月还款2100元左右，随着利息的升高，后来的月供有了小幅度的升高

在购购富力城物业时，刘先生对于房地产投资尚没有很强的概念，对房屋的租金回报和溢价空间期望值不高。但是后来，随着国贸区域在北京市经济地位的更加突出，作为国贸区域的主要住宅配套，东南三环的物业升值速度非常快。到了去年，刘先生所购住房的租金已经达到了5000元，远远超过其每个月的还款，其租金回报率接近10%。

　　比租金回报率更高的是物业升值比例，到了去年年中，刘先生走访了富力城周边的二手房中介门店，发现他所购房产的售价接近1.8万元/平方米。

　　此时，刘先生开始考虑将富力城项目转手，刚开始他的考虑是富力城房产的升值肯定到一定的位置，未来是否有更高的升值空间是一个问题，而当时股票市场表现不错，股票投资流动性也比较强，所以当时刘先生考虑将房屋转手后，转而投资股票市场。

　　到了年底，刘先生终于将富力城房产出手，售价为2万元/平方米，此时刘先生实际到手的现金接近200万元。

不巧的是今年股票市场开始表现不佳，刘先生握着手中的资金也不敢贸然入市。有了次的经验，刘先生又开始考虑将资金投入房地产市场。

　　但是在他反复考察下，发现北京房地产价格已经被普遍拉升，同时由于各项政策调控，未来是否有溢价空间也说不准。刘先生开始着重考虑租金回报率比较高的项目，例如位置不错的酒店式公寓。

　　真正让刘先生下决心购购西绒线胡同26号的因素，倒也与投资关系不大。原来刘先生有一个小孩，今年4岁多，马上要面临上小学的问题。和很多北京人一样，刘先生希望将新的置业地点安排在好学校的附近，这样可以将孩子的户口迁过去就近读书。而在西绒线胡同26号周边，坐落着北京实验二小、北京八中、北京三十五中等中小学。

　　当然，西绒线胡同26号的价格不低，达到了4万元/平方米左右，但是其位于二环以内，是距离天安门广场较近的酒店式公寓，价格也不算离谱。较重要的是，刘先生发现西绒线26号有不少小户型，适合投资。较终刘先生看中一套70平方米的酒店式公寓，总价280万元左右.

由于目前已经开始严格执行二套房政策，类似于刘先生这样的房地产投资客当然是政策调控的对象。考虑到头付比例的增加以及贷款利率的大幅度上调，为了减轻生活压力，刘先生数了数自己的家当，加上富力城售出后所得200万元，一次性付款还是可以承受的。“反正目前也没什么好项目，不如把钱付清了轻松一点。”刘先生笑着表示。

　　不过参考西绒线26号周边同类项目的租金水平，刘先生的此番投资租金回报率也应该比较乐观。其中威斯汀酒店公寓的租金为330元/平方米/月，华威酒店公寓的租金为179元/平方米/月，丽思卡尔顿酒店公寓的租金为220元/平方米/月。

　　即便以比较低的170元/平方米/月的价格进行计算，刘先生所购房产每个月的租金为17000元。除去7.8元/平方米/月的物业费，刘先生所购房产的年租金回报率大约为7.05%，未来14年能收回所有成本。

　　“那时候，小孩也该读完中学，考上大学了。”刘先生笑言。

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