二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金，虽然交易过程会麻烦一些，但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易，无需支付较高的佣金，但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续，以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的购卖双方来说，需要注意的地方还有不少。

　　操作过自助交易的孟伟表示，虽然其过程比较复杂，但只要细心应付，还是能够顺利过关的。据介绍，自助交易主要包括看房、议价、签订购卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节，下面我们根据孟先生自己的经验，以及结合专业人士的建议，来对每个环节逐步进行解析。

关：信息真伪要验明

　　孟伟表示，在这道程序中，除了要对房源质量状况进行了解外，还需要注意的是，必须自己前往交易进行产权调查。

　　除了要验证卖家的房产证之外，还需要在交易查阅小产证信息（俗称“产调”），用以确定房源的状况，如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证（2003年以后制定的）上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后，才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。

　　特别提示：在上海，“产调”内容一般有七项，其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况，此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易进行“产调”时，只需提供自己的身份证，然后报出物业所在的具体地址便可，当然，每项内容查询费用为5元。

　　关：议价要“细火慢炖”

　　对于自助交易来说，议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者，他当时跟卖家议价时，也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断，卖家不想将此包含在房价里面，但孟伟坚持要求卖家，双方据理力争，互不相让，较后在朋友的斡旋下，各让一步之后问题才得以解决。

　　业内人士表示，购卖双方就价格问题直接“交手”，很容易产生抵触情绪，都不愿意做出让步，那么较终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同，经纪人会根据实际情况进行调解，这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢？

　　特别提示：上海华燕房屋理财营运部总监吴伟芳建议，购家头先要对自己有意向的房产进行充分了解，做到心中有数；其次在还价时要慢慢商量，不能一口咬定一个价格不让步；此外就是懂得采取迂回战术，如果在房价上无法使对方做出让步，那么可以在别的地方得到补偿，如要求对方装修、物业维修基金等，甚至家具都可以要求对方。总之，议价需心平气和地进行，不能急吼吼，讲究的是“细火慢炖”。

　　当然，在议价过程中，还要仔细了解卖家其他的想法，特别是涉及到费用方面的问题，如维修基金、装修（尤其是空调、热水器等）、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等，如何处理，都必须商谈出结果，详细记录下来，并在购卖合同中体现出来。

　　第三关：签合同要考虑周全

　　虽然自己曾经购过一次房，孟伟在签订房屋购卖合同时，还是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份样本，依葫芦画瓢，因此也就顺利过关了。不过他表示，为了减少纠纷，购卖合同内容尽量做到详实、周全。

　　签订房屋购卖合同之后，便要支付头付款。孟伟表示，如何保证这笔款项的安全是购家要认真考虑的问题。他把头付款交给了卖家，但是要求对方把房产证交给律师代为保管。

　　特别提示：上海联业律师事务所主任律师王展表示，在签订房屋购卖合同时，以下几点必须多加小心，如确认房主真实身份、房价、明确双方违约责任、付款过户时间、费用交接时间等。

　　此外，在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否，维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算，以及户口等诸多问题。当然，卖家也会提出自己的要求，如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等。

　　关于头付款的安全问题，专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家，也应该在第三方见证的情况下完成，如律师到场等。支付头付款之后，应要求卖家尽快办理还款手续（如果该房产有按揭贷款的话），以解除抵押。

　　此外，还需留有部分尾款在收房时支付，这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付，以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在1～5万元之间，视具体情况而定。

　　第四关：申请贷款找担保机构

　　孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气，他咨询了多家商业银行，但对方一听说是个人申请，便没了下文。较后他在一家银行业务员的建议下，通过一家贷款担保公司来办理，才顺利办妥。

　　特别提示：上海德佑地产有关人士表示，出于多方面原因考虑，商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请，“这就相当于批发跟零售的关系，个人申请贷款好比是零售，而银行喜欢跟机构合作，希望走批发的路子。”这位人士如此表示。鉴于此，这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作，以便能够顺利办出贷款。

　　办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本，需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明（近三个月的工资账单，部分银行需要），以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款，还需要提供公积金账户。

　　第五关：办理过户手续要及时

　　只有办理产权转移过户手续之后，购家才能真正放下心来，因此当卖家还清按揭贷款余款之后，孟伟马上前往交易办理过户手续。相对来说，过户手续办理过程并不复杂，只要各项证件、材料齐全，在两个公里之内能全部办理妥当。

　　特别提醒：办理过户手续时，购卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明（如为共同财产）、购卖合同、头付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书，然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核，此后是购卖双方各自纳税并缴纳手续费（契税、印花税、个税等），并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上，需两人同时到场。

　　第六关：收尾勿忘结清费用

　　取得房产证之后，孟伟便要收房了，而在这时面临的是较后一关，即要求对方结清所有费用，并办理电表、煤气等过户手续，同时支付尾款。至此交易结束。

　　特别提醒：结清上家水电煤、物业管理、有线电视等费用，这对大多数人来说都有所了解。但是需要提醒的是，购家一定要主动提出办理电表、煤气、有线电视等过户手续，如不办理过户手续，则会为日后埋下隐患，如购家欠费，相关部门可能还会找到卖家；而卖家也有可能将其取消，购家重新开通时则需要另外付费。

　　办完所有收尾手续之后，购家可以把尾款付给卖家，交易全部结束。

　　相关衔接：自助交易购房流程

　　购方自行去交易进行产权调查

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　　购卖双方商谈房价，购方支付定金

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　　商谈付款方式、违约责任等；签订《上海市房地产购卖合同》

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　　购方交付头期房款或履约定金

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　　卖方提前偿还银行贷款，并注销房产抵押登记

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　　购方申请公积金、商业贷款

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　　购方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同

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　　购卖双方到房地产交易申请过户，并取得收件收据

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　　银行放款（具体时间购卖双方可在合同中约定）

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　　购方领取产权证

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　　结清水电煤和物业管理费交接

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　　购方支付末期房款（视合同约定）

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　　卖方将房屋交付给购方（具体时间可在合同中约定，也可能会提前）

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