宏观调控不断加强，炮口对准住宅市场，而其它商办类、尤其是工业地产市场所受影响很小。但我国工业地产的发展前景非常可观，一方面是我国已成为“世界工厂”，随着经济的发展和制造业的升级，以及外资制造巨头的大量进入，厂房及其它硬件面临更新换代；另一方面，部分国内开发商转战竞争力度稍小的工业地产，同时外资工业地产商越来越多地进入内地，如的普洛斯等。工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，工业地产将保持高景气度。
　　
工业地产的主要载体是各类工业园区和商务园区，未来工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。本文分析一下近两年上海园区工业地产的发展状况，从中也可看到全国尤其是城市园区地产的发展脉络及未来方向。

　　上海主要工业园区的工业设施总量2005年有较大幅度的上升，新增210万平方米，受政府2004年开始加大对闲置土地的处置力度影响，各开发区争相将闲置的土地开发。使2005年的开发量过大，2006年的新增开发量下降，主要工业园区的总工业设施供应量达到1958万平方米，新增71万平方米。

　　跨国公司对于工业设施的需求依然强劲，2006年累计的吸纳量达约1878万平方米，新增176万平方米。同时跨国公司继续在投资组建自用的厂房，物流和研发等工业设施，其中部分主要的跨国公司项目有：强生（中国）有限公司消费品研发创新；美国通用电气公司扩展项目；西门子建设西门子医疗亚洲科技园等。

　　从空置情况来看，由于工业设施的建筑期较短，通常仅为六个月至一年，在上海主要工业园区内，空置率均处于较低的水平，目前约为4%，较去年同期下降了5.7个百分点。其中，金桥和嘉定工业设施的空置率较低，目前各约为0.8%和1.5%左右。

　　近年来，上海主要工业园区工业设施的平均租金持续呈现上升的趋势。2005年在需求稳定的基础上，由于市场供应大幅上升，空置率有所提高，租金增长率有所回落，较上年仅增长了2.42%。而2006年由于新增供应有限，第三产业尤其是仓储和物流的需求上升，空置率下降，使平均租金的增长加快，全年的平均租金将较去年增长10%左右，达每平米每天人民币0.78元。分区域来看，张江的多层厂房或仓库的租金较高，为每平方米每天人民币为1.18元。而租金较低的为松江工业区的多层厂房或仓库为每平方米每天人民币0.49元。

　　上海的商务园区也呈现快速发展的态势，主要原因有两个。一方面，市区商务区的高端办公楼的租金已经上涨至相当高的水平，而且可供选择的房源有限，一些企业的办公需求溢出至商务园区。另一方面，商务园区的交通变得更为便捷，部分园区已接连轨道交通，而且多设立有服务提供商务配套服务。随着跨国公司的外包趋势越来越明显，更多的跨国公司将产业链分解，把公司的后勤、研发和培训等非线的部门选择在商务园区办公以降低成本。由于商务园区的租金相当具有竞争力，而且具有更多的空间供跨国公司的扩张，跨国公司对于商务园区的需求相当强劲。

　　在上海较主要的七个商务园区中，漕河泾为高端开发区，其余均为市级园区。从规模上看，漕河泾和虹桥临空商务区的占地规模。从各主要商务园区的租金来看，目前平均租金为每平方米每天0.40美元，其中杨浦区新建立的创智天地的租金较高，每平方米每天约为0.50美元。

　　近些年来，上海主要工业园区的房价呈不断上升之势，2006年平均售价将较2005年上升2.2%，达到每平方米442美元。同时，其租金收益率呈现逐渐平稳上升的趋势，2006年底，预计由于工业设施的租金的涨幅大于售价的涨幅，租金收益率上升至约8.0%，较2005年上升约0.6个百分点。

　　比较上海主要工业园区的土地批租价格可知，目前浦江张江高科技园区的土地批租价格较高，为每平方米206美元，其次为外高桥，每平方米197美元。由于主要工业园区土地的批租价格受政策的影响较大，市场化程度不高，根据土地价格和建筑成本所计算的收益率，高于用工业设施的售价计算的收益率。2006年9月出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“要“建立工业用地出让较低价标准统一公布制度，统一制订并公布各地工业用地出让较低价标准。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的较低价标准。属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”由此，国土资源部官员曾表示：工业地价将上涨50%以上。今年以来，上海工业土地出让已开始实行招拍挂，上述两种收益率将会趋同。

　　较后，对于上海园区房地产市场后市发展做大致预测。一方面，从供应角度考量，随着人民币的持续升值，越来越多的外资涌入中国房地产市场，由于住宅市场的政策干预力度较大，新兴的工业地产将越来越受到外资的青睐。比如普洛斯、AMB房地产、卡特彼勒等国外地产商正进入物流设施市场提供高品质的仓储设施，促使物流设施市场取得快速的发展。

　　另一方面，从需求角度分析，随着跨国制造企业对物流设施的需求的快速增长，租金预计将继续稳步上升。上海今年的经济的快速发展，可以预见在未来的的两年内跨国公司将继续其对于工业土地和设施的强劲需求。鉴于土地将继续严格控制，定制和建后回租项目将会在开发区更为普遍。同时预计办公工业混合用途的设施有增长的趋势，总部型办公培训和研发功能的设施在一些开发区内将相当普遍。企业办公郊区化的趋势早在2005年已初露峥嵘，比如英特尔渠道平台事业部的全球总部和可口可乐的中国区总部、亚太区研发、全球样品实验落户紫竹科学园区；还有曾在市办公的电子商务企业易趣，已将其亚太总部搬到市郊，并在浦东张江购地自建，其规模在全球仅次于美国和圣何塞总部。

　　开发区的制造型企业将会出现由一般制造业向高附加值的制造业转移趋势。随着洋山深水港的建成发展，预计出口加工类型的项目将会有所增加。预计上海主要工业园区的平均租金在今后两年内将继续保持5－6％的上升趋势，同时售价预计将上升3－4％，而土地由于在2007年将全部通过招标，拍卖和挂牌的方式出让，预计土地的出让价格将大幅上升约50％。

　　另外，值得关注的是，随着工业地价的上升，总部经济园的低地价成本优势将慢慢被蚕食，也会导致房价大幅上扬，消费者将不得不重新权衡取舍，从而导致市场需求的降温，市场降温也会抑制开发商和制造企业的圈地热情。那些通过违规或钻政策空子而由工业地块转变为办公用土的项目将渐渐减少，总部经济园也会慢慢消火。

来源：胶东在线

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