经济学家巴曙松在宁开讲———

6月5日，应招商银行南京分行之邀，国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松来宁，对我国下半年的房地产市场和股票市场作了分析和展望，他表示，房产新政的效果或将在三季度显现，今年下半年至明年上半年，房地产市场向下调整基本已成定局。

两大因素助跌楼市

今年4月15日，国务院出台了楼市调控新政，虽然“重拳”已经落下近两个月的时间，但楼市在成交量下降的情况下，价格却依然相对坚挺，巴曙松认为，这只是一个时间问题。

“两大因素叠加将促使房价在今年下半年回落。”巴曙松分析，一是下半年的楼市供应量将大幅上升，去年10月开始，我国房地产新开工量才开始正增长，需要7—10个月才能形成新的供应量，也就是说，今年9—10月份开始，会有大量新房源上市；二是政策的滞后效应，房产新政在几个月后才能有较为明显的效果。两大因素的共同作用下，房价趋降。

巴曙松说，其实在楼市新政出台后，国内一些城市已经出现4月、5月的楼市销售环比下降，调节效应初显。很多开发商在销售楼盘时，都有一个衡量销售业绩的考核标准，称为“客户来访转化率”，即将前来看盘的客户变成真正购购者的比率，在去年底的销售高峰期，这个比率一度达到22%左右，而现在，多家开发商的数据显示，已下降至约5%。

加大供应是今年房产政策主线

巴曙松认为，加大供应量是调控楼市的主要手段，也是国家今年房产新政的主线之一。

他说，今年年初楼市之所以淡季不淡，销售增量创下自1999年以来的较高纪录，就是因为楼市供应短缺。去年前8个月的新开工面积负增长，导致今年上半年供应严重不足，成交量大增带动房价快速上涨，市场恐慌性需求也因此激增，要避免这种局面的出现，房地产市场必须加大供应。

“要确保增加供应，还要打破‘面粉比面包贵’的恶性循环，控制地价，防止市场紧缩时开发商却购不起地。”巴曙松说，2008年是公认的楼市低谷，但开发商并未在市场低迷时抄到底，土地购置面积是负增长，购的地少了，开工量自然不足，直接影响到后市的供应量。为什么开发商没有抄到底？因为房价先于地价回落，面包已经降价了，面粉价格仍然很贵，数据显示，当时国内许多主要城市的地价仍在上涨。

谈股市：三季度或是布局良机

谈到股市，巴曙松认为今年三季度不失为一个布局的好机会，这与国内的信贷投放息息相关。因为每年资本市场都有一条明显的主线，只要能抓住这条主线，就能获得较好的收益，今年和去年一样，仍以信贷投放为主线。

“查看去年的信贷投放量和A股走势，不难发现二者高度一致。”他说，去年3月和6月，国内信贷投放量分别达到1.89万亿元和1.53万亿元，分别是两大高点，而这两个月也是股市行情较好的时候，因为市场的流动性较充足。相反，去年7月股市出现较大回调，而信贷投放在当月也是一个低点，仅3559亿元。

今年，国家已确定信贷投放总量为7.5万亿元，全年四季度的计划投放比例大致为3:3:2:2。今年一季度信贷实际投放已达2.6万亿元，已超过了总量的30%，因此，二季度必然延续紧缩政策，到了三季度，信贷投放必降，一系列紧缩政策的叠加效应也将充分显现，而到了四季度，随着对政策的消化，市场将略有回升，因此三季度或是全年的低点，也是投资者布局的较佳时机。

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