针对市住建委昨天发布的《北京市物业管理办法》实施细则，本报记者专访了业主维权专家和物业管理专家。相关专家对实施细则中“四种情形仍需交费”的规定进行了解读，对开发商发“一卡通”要求业主入住前预存物业费等规定提出了质疑。

　物业细则·解读

　“业主的权利，就应归还”

“所谓的四种情形，归根结底是一回事，就是开发商不能只享受权利而不尽义务，要把权利归还给交了钱的业主们。同时，也规避了业主想以不尽义务的方式而放弃权利。”业主维权专家舒可心表示，以前是业主只有交钱的义务，但是却没有行使该有的权利。业主大会是保护业主的组织，只有尽早地成立业主大会，才能让自身的权利得到限度的保障。“可以理解为，谁行使了权利，谁就应该承担后果。如果开发商一直不放权利给业主，那么，物业费就由开发商承担。所以，开发商还是想尽快想把这个包袱甩给业主。”

“启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难”，这是北京市业主大会成立和活动面临的“五难”问题。“在成立业主大会的时候，可能会受到一些阻挠，或是开发商在业主大会里安插了自己的人，但是这并不重要。业主大会不同于业委会，是由全体业主参与投票的，如果不能做到大多数人满意，结果是不能被通过的。”舒可心说，新规中业主的物业管理，只要业主自主决定了就行，可以聘请物业服务企业，可以聘请职业经理人，也可以自己管理。

　物业细则·质疑

　“未享受权利，先承担义务”

根据规定，每套房屋将对应一张“业主一卡通”，“业主一卡通”需“预存”物业服务费。

“这条规定看似损害了业主的利益，但也是权宜之计。是为了防止在业主大会成立遇到障碍时，或是新旧物业管理模式交接时，保证物业管理能够顺利进行。”舒可心认为，政府从一个曾经的游戏参与者彻底变成了游戏的裁判，而且这个裁判向弱势群体倾斜。在开发商、购房人和物业服务企业这个三角关系中，购房人是较弱势的，让购房人学习和开发商或者物业企业博弈是不现实的。“新规可能会损害到一些业主的利益，但是从长远保护业主的共有财产的角度出发还是有好处的。”

一位物业管理专家质疑，如果按照这种方式预存，必然存在账目监管以及银行利息谁获利的问题出现，“这条规定还是先入为主，业主未享受到权利，却承担了以后若干时间后的义务，某种程度上还是让业主的利益受到了损害。如果一切顺利，业主大会如期成立，那么这些预存的钱要一直待在银行里，所产生的利息归谁所有？账目能否公开透明？都是会将要面临的问题。”

物业细则·难题

　“业主傻交钱，看着别人玩”

“目前物业管理出现的问题，主要集中在开发商指定物业公司，而开发商行使着权利，但是没有尽到义务，而是把义务转嫁到了业主身上，由业主购单。也就是说，业主们傻呵呵地把物业费交上去，而看着开发商和物业公司拿着业主的钱在玩。”舒可心认为，在只尽义务，没有得到权利的时候，业主只能用欠费这种同归于尽的办法抗议，“欠费后物业管理可能停滞，业主的生活环境等也会受到影响。业主也知道欠费不好，但这也是没有办法的选择。”

舒可心认为，之前的物业管理企业是一个怪胎，从出生那天起就受到了一些呵护和帮助，而不是像西方的物业公司一样源自草根，是一些部门帮助他们完成了市场扩张，进而把它养肥的。因为它一方面能够代替很多职能部门，甚至代替了本来就该由相关部门完成的社会治安、社会卫生、城市绿化等方面的工作，另外一方面他们还给政府带来了财政税收，而完成这些工作的成本无须由政府财政支付而是由无数的小业主们掏腰包。所以物业公司从娘胎里出来就带着霸气。而市场主体的另一方，业主的不成熟和业主组织的不成熟，使得面对如此强势的物业管理企业，只有被迫接受。

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