去年,万科(000002.SZ)等国内大型开发商均有较大规模停工缓建,今年,却要着手化解停工缓建带来的负面影响。

记者获得的一份研究报告,披露了去年以来以万科为代表的诸多开发商对“预计成本已经高出周边同类产品”的项目而选择停工缓建,涉及项目数量巨大。其中,万科在杭州、无锡、广州、天津、沈阳、大连和长沙等地的项目,都出现了停工缓建。

该报告披露,2008年,万科缩减的325万平方米开工面积和160万平方米竣工面积,预计“省钱”50亿元左右；中海外(0688.HK)缩减160万平方米累计开工面积,预计也“省钱”达到20亿元。

“通过这种大规模的停工缓建,许多资金紧张的开发商一直熬到现在,但停工缓建无疑是把双刃剑,应对被打乱的企业开发节奏,以及如何维持公司的可持续发展,将是今年这些开发商需要面对的难题。”克而瑞(中国)头席研究员陈啸天坦言。

万科牵头停工缓建

根据易居CRIC系统跟踪监测,万科预计南京万科金域蓝湾项目成本已经高出周边同类产品700元/平方米,在定价上相对周边楼盘处于劣势,加上当时整体市场低迷,于是采取了停工缓建的措施。

而无锡万科金色城市,作为万科进入无锡市场的主打项目之一,也出现了类似的情况。当时,预计该项目已经高出周边同类产品700元/平方米,成本压力与市场压力并存,项目盈利难度较大。于是,万科方面对该项目采取了缓工调整产品定位,降低目标价格的策略,以获取市场竞争力。

此外,万科在杭州的另一个核心项目———金色家园,因为其产品总价过高,精装修配置过高,产品力不足等原因,也在去年不得不停工整改。

此外,为稳健经营,万科还为部分项目进行了减值准备的计提。其中无锡万科金色城市计提减值准备0.54亿元,南京万科金域蓝湾计提达1.66亿元。

“较大规模的减值准备,可见这些项目运作的困难程度。”陈啸天指出。

据了解,诸如此类的情况也同样出现在万科杭州、无锡、广州、天津、沈阳、大连和长沙等的项目中。出于对项目自身运作考虑,万科都选择了停工缓建。

2008年万科计划开工面积为848万平方米,竣工面积为689万平方米,经过多次调整开工计划,实际完成开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,分别较计划下降325万平方米和160万平方米,降幅分别达32%和15%。

中海外原定开工面积800万平方米,后调整为640万平方米,下降20%。同时其累计施工面积也由1500万平方米下调33%,降至1000万平方米。

从财务安全方面来看,若以1000元/平方米单位投入计算,2008年万科缩减的325万平方米开工面积和160万平方米竣工面积,预计万科将合计减少50亿元左右的现金流出。同样,中海外的停开工也为企业减少了部分现金流出。2008年中海外缩减160万平方米累计开工面积,预计中海外将合计减少20亿元的现金流出,占中海外2008年现金及现金等价物的20.2%。

相较于万科、中海外等公司的停工缓建,绿城中国(3900.HK)更多出于成本及风险控制的考虑,还因资金偿债压力被迫为之。

绿城中国年报显示,公司净负债率自2006年起逐年上升,2008年上半年净负债率约为116.50%,偿债压力较大。上述报告在对绿城的各个方面进行评估的基础上测算发现,至2009年底绿城的现金余额预计为7.84亿元,较2008年底减少19亿元,减少70%。

“种种迹象表明绿城财务状况不容乐观,现金需求较大,此时企业通过停开工以减少资金流出的方法就可以缓解企业面临的资金压力,保证企业正常经营。”陈啸天说。

今年需要赶工?

除了财务安全方面,现金的回流又可以使企业在土地市场中保持主动,为长期发展摊薄土地成本。

对此,一位开发商负责人坦言,这样的资金节省,虽然不意味着公司直接得到了一笔钱,但考虑到目前调至低位的地价,通过停工缓建所减少的流出资金可以灵活地运用于获取土地方面,为企业未来可持续的发展储备低成本土地。

2008年,万科新增土地成本平均楼面地价约为1737元/平方米,较2007年下降1843元/平方米,同比下降51%,并且,较2006年新增土地成本1857元/平方米也有所下降。而按1700元/平方米计算,万科利用停开工所“节约”的50亿元左右的现金则可以购购294万平方米土地储备。

同样,2008年中海外新增土地储备的平均楼板价仅为2400元/平方米,较2008年1—2月平均楼板价3000元/平方米下降了600元/平方米,下降20%,拿地成本随着市场的下调逐步下降。若按照2400元/平方米单位成本的标准计算,中海外利用停开工所“节约”的20亿元左右的现金则可以购购83万平方米土地储备。

“不过,停工缓建是把双刃剑。”陈啸天坦言,弱市时停工,若跟不上市场回暖的节奏,企业产品在后期供应上会出现短缺,销售业绩势必受到影响。

在2008年实施停开工策略的企业中,头创置业是力度的企业之一。其从计划动工面积150万平方米调整后降至60万平方米,降幅达60%。与2008年头创置业的销售面积不过34万平方米相比,停开工面积几乎是销售面积的3倍。

在业内人士看来,停开工面积过多无疑给头创置业未来2－3年的业绩带来了压力,其长远的发展堪忧。

中国房地产指数研究院副院长陈晟指出,今年,加快开发入市节奏将是主流,同时控制成本则是开发商较为关心的问题之一。

(作者：田新杰)