楼市调控风暴袭来，开发商纷纷表示：“去年行情好，手里不差钱”。但实际上，去年开发商大手笔“圈地”，单是万科、保利、金地和招商地产四家企业去年就花了约930亿元购地，一旦销售回笼不及时，开发商的资金链有可能再出现问题。

文/本报记者 张忠安(署名除外)

2009年房价的飙升也让开发商斥巨资购地的热情水涨船高。A股中的四大天王——万、保、招、金更是不甘落后，去年购地累计资金接近千亿元。

市场分析认为，目前国家连续出台政策，收紧银根、上调开发商拿地头付比例，以及严格二套房头付四成等将改变整个房地产市场走向，开发商资金链将再次面临考验，即使自己宣称“不差钱”。

保利花400多亿元购地

开发商抢地在2009年是一路高歌，新的地王不断涌现。根据本报记者粗略统计，仅是A股市场的“四大天王”——万科、保利、金地和招商地产，2009年累计斥资930多亿元在土地市场上。

在“四大天王”中，保利地产较为激进，在去年的12个月中，有8个月重金抢地，累计花掉了420多亿元，其中9月和12月份，购地资金分别接近百亿元。而该公司去年累计实现签约金额433.82亿元。不过，行业龙头万科显得比较稳重，虽然从去年1月份就开始拿地，但全年只花了227亿元，仅为保利地产的54%。另外，金地集团去年在土地市场上也花了将近200亿元。

市场分析认为，在去年整个房地产市场的强势复苏下，一边是销售火爆，资金回流源源不断；另一方面，大量资金有不断流出，全国抢地扩张步伐不停。

二三线城市成主战场

不过，从这些房企圈地来看，二三线土地市场的魅力大增。万科在2009年12月份新增加的8个项目中，全部在二三线市场，分别是大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占总新增土地储备建筑面积的比例超过60%，而在一线城市新增土地储备较少，占比在两成左右。“开发商在二三线城市不停跑马圈地，一方面是一线城市拿地难，另一方面是二三线城市经济形势较好，未来城镇化将扩大市场需求。”广州某开发商对记者表示。

房企今年资金链将再临考验

由于去年楼市销售火爆，几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务，加大资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。但较近连续出台组合拳，打击楼市投资投机，造成市场观望情绪日益浓厚。业内专家表示，虽然目前开发商对外一致表示出“不差钱”，但如果整个市场发生变化，房企资金链将再次面临考验。

“调控政策对市场资金影响较小，我们去年都卖得非常好，回笼资金充裕，暂时还没有资金链紧张的问题。而且我们对今年的市场还是充满信心的。”东莞某开发商销售总监告诉记者。

然而事实上，在2009年疯狂拿地之后，不少房企资本消耗严重。而受累于政策调控，今年房企融资将接受严峻的考验。

国信证券房地产分析师方焱认为，高价拿地较终还要卖出去才算数。一旦销售回笼不及时，有可能影响到公司的资金链。招商证券贾祖国指出，目前购房人口约50%左右都是投资性购房。二套房贷从严执行以及二手房税收减免的结束，使得投资性购房在2010年将受到很大的抑制，如果房价继续高企，开发商资金回笼将受到影响。

地产专家韩世同认为，即使开发商都宣称“不差钱”，对未来充满信心，但房企的新开工面积已经显示出开发商对未来走势的担心，而且从2007年房地产企业资金宽松到2008年资金紧张的转变也只有半年时间。“开发商现金流一般控制在一个季度左右的开销，如果政策收紧，房企就可能再次面临资金紧张的考验。”

清理土地出让金优惠政策

住建部要求：

清理土地出让金优惠政策

住建部副部长齐骥日前再次明确要求地方政府要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税等规定。据住建部一消息人士记者透露，地方“救市”政策清理头当其冲的就是地方土地出让金的减免优惠政策。

据了解，包括土地出让金在内，依附于土地和房产的形形色色的税费，是支撑地方政府财政的主要力量。在2008年国家表示允许地方政府根据当地情况调整房地产业扶持政策之后，有19个城市出台了土地出让金减免的优惠政策。中国指数研究院发布的数据显示，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元，比2008年增加140%。

易居研究院北京所副所长牟增彬告诉《华夏时报》记者，终止营业税优惠，明确土地出让金缴纳等相关条款后，地方的优惠政策自然终止。但在尚未提到的政策领域，如购房补贴、信贷等，地方政府仍存在较大的操作空间。(华夏时报)

上周京沪穗深土地供应骤降

受国家政策调控影响，土地供应上周大幅下降，其中，四个一线城市住宅用地零供应。

中原土地监测系统数据显示，在1月4~10日期间，京沪穗深四大一线城市没有一块住宅用地上市。其他二线城市中有5个推出21幅住宅用地，约173公顷，环比上周下降六成。鉴于住宅用地供求状况严重失衡，造成几个二线城市中“地王”频出，溢价率居高不下。

其中南京长发都市地产以总价8.65亿元获得雨花台风景区地块，溢价率高达116%，楼面地价15977元/平方米，创南京土地市场招拍挂以来较高的楼面地价。

去年涌现的部分“地王”

◆北京 望京地区一商业用地

9月3日，SOHO中国40亿元竞得；

◆上海 赵巷1D号地块

7月23日，金地集团30.48亿元竞得；

◆重庆 鸿恩寺地块

6月25日，保利地产33.1亿元夺得；

◆广州 亚运城地块

12月22日，由富力、雅居乐、碧桂园组成联合体以255亿元竞得