与此同时，万科在2009年末房地产企业土地储备排行榜中未能进入前十位，万科总裁郁亮对此表示，遵循“不囤地，不捂盘，不当地王”的一贯经营策略，万科2009年在拿地上保持了相当谨慎的态度，目前公司持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，足以支撑公司的持续发展。

对于政府近期推出的一系列调控政策，郁亮表示，从长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展，短期来看宏观经济走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从2007年开始一直坚持“应变重于预测”，在投资上保持了充分的谨慎，公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

手持货币资金230亿

在营业收入和净利润等指标上，万科重新回到了上市以来的持续增长轨道。全年营业收入和归属上市公司股东的净利润不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。

万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。万科总裁郁亮对此表示，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。

在毛利率下降的同时，万科结算净利率为12.25%，同比有所回升。郁亮表示，这主要反映了公司在费用控制方面所做努力取得的成效。郁亮介绍，2009年万科管理费用完全量同比降低5.8%，销售费用完全量同比降低18.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9%，超额完成降低20%的目标。

2008年末万科曾对13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。年报显示，由于市场回暖，经跟踪评估，万科对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。由于销售良好且在土地市场出手稳健，截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点，财务状况更趋稳定。

坚持“不囤地”

万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，截至2009年末，万科规划项目权益建筑面积为2436万平方米。郁亮表示，万科坚持“不囤地”原则，不追求过多的土地储备，目前拥有的项目资源处于一个比较合适的水平。

2009年房地产市场迅速回暖，企业资金状况明显改善，部分地区土地市场“地王”频现，而万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

万科年报数据显示，其2009年新增项目平均楼面地价约2401元/平方米左右，较2007年下降三成，从而在行业领跑企业中具备一定竞争优势。郁亮对此表示，在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、好的项目。2009年万科新进入的城市包括烟台和三亚，目前该公司已进入国内30多个城市市场，作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现，万科总裁郁亮认为，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

根据年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对万科整体营业收入和净利润做出了较大贡献。由于进入重庆等部分二线城市较晚，产品尚未大规模进入结算，上述区域未来有望成为万科的新增长点。

(作者：吴铭 万晶)