今天，中国、也是全球的房地产公司万科公布年报。万科总裁郁亮表示，公司将遵循"不囤地，不捂盘，不当地王"的策略，继续坚持"宁可错过，决不拿错"的原则。不约而同，万科、保利、卧龙、大龙等地产公司，正加紧向二三线城市渗透，他们对市场的态度，拼凑出一幅开发商的市场全图景。

宏调高悬：开发商眼中的2010

针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从2007年开始一直坚持"应变重于预测"，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

保利的观点认为，2010年房地产市场将面临较为复杂的市场和政策环境，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动。

面对复杂的市场形势，保利将密切关注经济形势和行业政策变化，及时调整经营节奏。坚持以销售为的工作部署，继续实行"抢销售、抢资金、抢进度"的经营策略，以标准化、信息化和精细化管理为手段，提高企业执行力和管理水平，实现企业的平稳较快发展。

广州珠江实业则认为，宏观调控政策的密集出台，充分表明了政府2010年遏制房价过快上涨、抑制楼市投资投机成分的决心，这一态度势必对2010年楼市产生重大影响。房地产行业短期波动不可避免，但从中长期角度来看依然能从中国经济强劲增长和城市化进程中获得发展。展望2010年的房地产行业，宏观经济的走向和楼市政策的变化将会是决定楼市发展趋势的较关键因素。

世茂地产认为，未来房地产行业调控政策如何，更多地取决于房地产行业价格的走势，如果房地产行业价格继续较快增长，势必引来更严厉的调控政策。

拿地：万科的"宁可错过，决不拿错"

万科今天公布了2009年年度报告。报告显示万科成为国内头家销售金额突破600亿的房地产公司，并年获得全球住宅企业销售。

与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009年末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示，公司遵循"不囤地，不捂盘，不当地王"的一贯经营策略，2009年在拿地上也保持了相当谨慎的态度，主动回避了争夺过于激烈的土地。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。

万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

2009年房地产市场的迅速回暖，企业资金状况明显改善，补充项目资源的意愿较强，部分地区土地市场也表现出了更强的竞争性，"地王"频现。而万科新获取项目则多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。

郁亮表示，在项目获取上，万科将继续坚持"宁可错过，决不拿错"的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、好的项目。

转战二三线城市

面对一线城市的地王，2010年，开发商不约而同选择了深耕二三线城市。

2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其"战略纵深"优势开始逐步体现。

根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布较为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。

在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

保利坦言，2010年房地产市场竞争更加激烈。受行业景气度、流动性过剩和实体经济缓慢复苏等因素的影响，房地产行业的竞争日趋激烈。为应对行业激烈竞争，一方面，保利将继续做大做强现有城市，提升市场占有率，并适度向其他二三线城市辐射；同时积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇，实现公司规模平稳较快发展。

大龙地产认为，未来中国城市化更多会由过去东部沿海城市、城市，特别是像北京、上海、广州、深圳这样的城市为主战场的这样一种格局，演变到未来会以二、三线中小城市为主战场的格局，在城市化进程的转移过程中，二、三线城市会迎来更多的发展机会。从长期的市场趋势来看，对于房地产企业来说，这将是更大的市场和机会。

卧龙地产的市场定位更加明确，公司立足于长三角、珠三角及经济发展潜力大、人口增加稳定、现在房价相对较低、发展潜力较强的二、三线城市及经济欠发展的省会城市。其认为，目前二、三线城市房价总体不高，需求结构总体表现良好，在城市化进程、城际**轻轨建设提速和居民生活水平不断提高等有利因素驱动下，从中长期来看，二、三线城市量价上涨潜力较大。