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12家上市房企09年净利润同比增幅超过100%

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 528 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
亮丽的年报,疲软的股价;预收账款可观,负债率高企;数月调整之后的估值优势,政策收紧之下的宏观预期……

黄婷

“地产股将是今年市场中的‘灰马’。”广东新价值投资总监罗伟广告诉《财经日报》。

申银万国证券资产管理部总经理单蔚良也表示,地产股二季报可能还会很好,但股价可能是面目全非。

亮丽的年报中展现出来的业绩,长达数月的调整之后的估值优势,这是多头大力唱多地产股的两张胜者。但政策收紧的预期,宛如一座大山,压制该板块数月动弹不得。

净利润同比增长接近50%

房地产行业在2009年可谓丰收一片。根据Wind统计,截至3月24日,已公布年报的60家房地产上市公司,共实现营业总收入1920.53亿元,同比增长22.95%。同时,实现归属于母公司股东净利润269.14亿元,同比增长49.42%。据国信证券预计,房地产板块2009年平均业绩增长将在45%左右。

在60家房地产公司中,有12家公司2009年净利润同比增幅超过100%。

其中大龙地产2009年净利润虽然只有3.39亿元,但比起2008年的236.05万元的净利润,同比大幅增长14259.32%,成为60家房企中的增速。

业绩增幅在200%以上的地产公司还有中南建设、深物业A、阳光股份、世茂股份和阳光城。另外,还有泛海建设等8家地产公司业绩增幅在50%以上。

但也有20家地产公司2009年的业绩同比出现负增长,占了已公布年报地产公司的三分之一。其中天业股份、嘉凯城、广宇发展、中汇医药和科苑集团5家公司2009年业绩同比下降幅度均超过了200%。

预收账款占营业收入近八成

年报所披露的业绩只代表过去,那么,如何从年报中寻找到地产公司未来业绩增长的依据?

广东新价值基金经理黄宇轩表示,他在投资房地产公司的时候,除了估值水平吸引之外,业绩确定性高是头要选择因素。而房地产公司的业绩确定性就隐藏在年报预收账款这一指标中。

国海证券[0.00 0.00%]房地产行业分析师赵铎解释,投资者可以从预收账款中了解到房地产公司的当期销售状况,而营业收入要等到竣工交房时才能确认,通常会滞后半年至两年不等。除个别退房情况,预收账款将全部转化为营业收入。房地产公司的预收账款是反映未来营业收入的可靠指标,可以作为投资的先行指标。

根据Wind统计,2009年房地产公司预收账款出现大幅增长。扣除未公布此项明细数据的2家房地产公司外,58家房地产公司2009年预收账款余额高达1503.59亿元,较2008年的697.51亿元增长了115.56%,占58家房地产公司同期营业收入的78.32%。

其中,有15家房地产公司预收账款占当期营业总收入100%以上,滨江集团、阳光股份这项比例更高达2倍以上。而在58家房地产公司中,预收账款总额较多的4家公司分别是万科A、保利地产、金地集团和滨江集团,且4家公司预收账款较2008年均出现大幅增长,其中保利地产增长了两倍多,达到298.30亿元,占当期营业总收入的129.77%。一位房地产行业分析师指出,预收账款一般结算期在半年至一年左右,假设2010 年仅结转这部分资源,保利地产的收入也将保持30%左右的增长水平。

赵铎指出,预收账款大幅增长主要因为去年商品房销售速度加快,今年业绩保守预期同比增幅可达到10%。

负债率高企,2200亿元再融资需求

房地产公司年报中报喜的数据可圈可点,但也不乏隐忧。

已公布年报的60家房地产公司2009年报告期末债务总额达到4930.05亿元,平均资产负债率达到156.48%。其中资产负债率在70%以上的公司达到25家,占比超过40%。负债率较高的为ST兴业和科苑集团,分别达到5540.86%和173.61%。而负债率较低的房地产公司为绵世股份,负债率为21.51%。

但赵铎指出,在偿债压力方面,房地产板块资产负债率略高于2007年,但由于房地产公司2009年预收账款大幅增长,抵消了部分公司的负债压力,大部分房地产公司的负债压力已经明显小于2007年。

一季报显示,保利地产资产负债率从2008年报的70.78%提升至71.9%,但扣除预收账款的资产负债率从52.5%下降至49%,货币资金余额增加6.35亿,偿债压力明显降低。

出于对未来现金流收紧的担忧,不少房地产公司也提出了再融资预案。

Wind统计显示,2009年至今,已有46家房地产上市公司提出再融资预案,募集资金超过1000亿元。其中尚有41家正在等待通过证监会审批,涉及金额高达931.58亿元。

黄宇轩认为,再融资应该会到二季度才实施,短期内影响不大。

与政策博弈待分晓

从2009年7月以来,地产股经历了8 个月的调整,调整幅度平均在30%左右。国信证券房地产行业分析师方焱表示,目前房地产板块一线龙头2010 年平均市盈率在15~18 倍、而区域龙头多在10~13 倍,已具备明显的估值优势。

但房地产板块为何迟迟未能发力?究其原因,对政策打压的担忧是制约房地产板块表现的重要原因。

“虽然长期看好房地产板块,但中短期该行业仍处于与政策博弈的过程中,会影响到机构资金的进场,因此中短期并不会建仓地产股。”黄云轩表示,目前市场处于两难的格局,一方面市场在等待3、4月份销售数量,如果出现放量情况,地产板块必然有一波反弹,但如果在“地王”和销售数据利好出现下,政府调控也可能接踵而至。

方焱则认为,中国经济中短期仍有赖房地产业保驾护航,未来两三个月难有更严厉的新调控政策出台,地产股反弹时机已经到来,可能会逼近2009 年11 月的次高点,目前地产股指数距离这一目标还有19%的空间。

大成基金也表示,地产股整体估值偏低,即使考虑到未来仍有政策打压而抑制股价表现的可能,也可以留意那些业绩成长性好的公司。但大成基金同时指出,楼市的“供需双紧缩,房价弱平衡”的局势能否持续目前还很难定论,地产股难有大行情。



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