刚刚发布结束的一季报显示,上市房企的现金流开始变得紧张起来。在房地产类上市公司中,超过一半的公司的经营性现金流呈现出净流出状态。同时,自今年2月末以来,十大龙头标杆房企中复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地,表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿,是近12个月以来较低水平。

现象1

季报光鲜业绩预增倒数

据Wind资讯统计,一季度共有44家上市公司业绩为正;38家公司净利润较2009年一季度存在不同程度的增长,其中20家公司净利润同比增幅超过100%。万科(000002,股吧)一季度净利润11.3亿元,同比增长46.5%;保利地产(600048,股吧)净利润5.48亿元,增长66.26%;金地集团(600383,股吧)净利润11.66亿元,提升2015%;招商地产(000024,股吧)净利润3.85亿元,增长125.64%。

尽管同比增长喜人,但环比数据不容乐观,调控政策的阴影逐渐显现。万科A、深深房、深鸿基(000040,股吧)A、中航地产(000043,股吧)等,环比业绩普遍滑坡。万科A一季度每股收益0.10元,环比下降52.61%;主营收入下降8.08%。深深房A一季度每股收益0.0054元,环比下降39.33%;主营收入下降15.75%。中航地产每股收益0.0241元,环比下降90.64%。

从半年报业绩预告情况看,该行业业绩预增幅度位居倒数,为17.99%。

现象2

现金流转负资金链越来越紧张

不少上市房企的现金流也变得紧张起来。在房地产类上市公司中,有超过一半的公司经营性现金流呈现出净流出状态,多家龙头企业现金流为负。

2009年A股上市房企的经营性现金流总和,数年来次出现了正值。今年一季度,这一数据再次转负,表明房地产上市公司的利润仅停留在账面上。

一季报显示,万科的经营活动产生的现金流量净额为68亿元,同比下降284.56%;招商地产的现金流量净额为-7.2亿元,同比下降188.68%,其中经营活动现金流量净额-7.9亿元,同比下降939%;金地集团,一季度经营活动现金流量净额为-34亿元,下降700%,现金流量净额为-9.4亿元,同比下降308%;保利地产现金流量净额为-13.6亿元,同比下降313%。

但同时,“招保万金”这“四大金刚”暂时没有偿债压力。

现象3

销售额下降开发商面临压力

现金流为负,并不意味着资金链就有问题。但眼下的成交量持续下滑和收紧银根,对房产商来说无疑雪上加霜。

万科一季度销售面积中,珠三角同比下降45.1%,长三角同比下降33.9%;而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。由于“主战场”失利,万科一季度营收只有75亿,比上年同期下降8.8%。

银华基金A股投资总监陆文俊认为,目前房价还未出现显著回落,如果房价继续大幅上涨,相信后续政策还会给地产行业更大的打击。所以,即使上市房企暂时还“不差钱”,但拮据的日子还在后头。

现象4

暂停拿地开发商很谨慎

面临着现金流减少和销售额下降的双重压力,不少开发商放慢了拿地的脚步。

中原地产数据显示,今年2月末以来,十大龙头标杆房企中复地、华润、金地、绿城及雅居乐均已暂停拿地,表现出谨慎态度。4月标杆房企购地支出约42亿,是近12个月以来较低水平。

据中原4月对全国12个城市土地交易的监测情况看,总体成交面积约1108公顷,为2010年以来较低点。居住用地成交面积579公顷,环比下降52%,低于前12个月均值25%。

分析

如果不拿地现金流可支持半年

中原地产研究高端经理刘渊认为,按一季度末的现金流及年内负债情况预估,如果楼市成交量低迷状况持续超过6个月,即便不依赖外部融资,只要房企不再拿地,大部分房企6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况。

数据显示,标杆房企2009年底持有现金同2008年同期相比增幅达15%至878%不等,平均增幅达217%之多。2010年内各房企需归还短期借款及一年内到期的长期借款总额同2008年末相比减少21%。

此前任志强也提到,到去年年底,如果扣除商业贷款的话,房企完成销售额4.39万亿,而投资只完成3万多亿,手里还应该有近一万亿的流动资金。如果按照一季度销售情况看,虽然增幅有所下降,但当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平,大企业的现金流没有受到任何影响,当前的投资资金还是很充足的。现在来看,半年之内绝大部分开发商不会出现现金流的问题,而且,如果开发商继续缩减投资量的话,坚持一年都没有问题。

(作者：江玮)