8月10日同日公布2010年中报的万科和保利两大地产商，都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。而保利在这一领域多年来的布阵打拼，使得其形成了相对成熟的操作模式和阶段性优势，或许在这条路上可以走得更为顺遂一些。

住宅老大万科这回得“跟着跑”

没有人会怀疑万科在住宅领域的龙头地位。8月10日，万科发布年中报，上半年万科共实现营业收入167.7亿元，净利润28.1亿元。其上半年的销售数字则凶猛异常，前六个月累计实现销售金额367.7亿元，即便是在新一轮调控实施的严峻背景下依然达到了有史以来的较好水平。但是，面对住宅领域增量空间的放缓，以及利润收入缺乏持续增长点，万科也开始重新适应市场，将触角伸向了商业地产。

只不过，这一触角伸得十分谨慎。在8月11日的业绩推介会上，万科表示未来发展仍以普通住宅为主，近期商业地产不会超过10%，未来两三年也较多不会超过20%。

而就在此前不久的7月11日，万科集团及各地分公司几十位高管齐聚深圳，围绕如何操作商业地产项目展开激烈讨论。较终，与会高管统一了思路：万科要在主流城市持续增长和领跑，必然要有多元化的转型；在二三线等城市则依然可以通过住宅开发去发掘城市化的潜力。在具体的操作模式上，集团总部授权各地先行试验，在过程中总结适合万科的商业地产开发运营模式。“万科决心已定，并鼓励分公司积极尝试，试错了也会容忍。”一位相关人士介绍说。

事实上，回归的信号去年年底便已释放。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。2009年8月，商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，惹人遐想。

万科今年也确实在商业地产上作出了诸多尝试：一是今年4至5月间，万科开始在北京、西安、东莞和武汉，全力营造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元；二是6月9日，在大本营深圳，万科对外发布新产品策略，宣称深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营；三是6月22日，万科的头个城市综合体项目万科国际广场在苏州举办了商业发布会……

由于此前多年专注住宅、回避商业，万科积累下颇具规模的商业地产项目储备，为转型提供了广阔的平台。但迟到的万科同时也缺少商业地产开发建设、运营管理经验，在先行的竞争对手面前，不得不采取“跟着跑”策略。万科的商业地产之路，还有很长的路要走。

保利加大商业地产土地储备

与万科的谨慎相对应的是，保利地产的态度更为坚决。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，在未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。事实上，保利地产做商业地产已经有很多年，商业地产一直是其发展战略之一。经过从2002年至今的建设规划，近一两年，保利的商业地产项目已进入运营阶段。

对于万科总裁郁亮“并不认为商业地产的盈利会好于普通住宅”的观点，保利地产的一位证券部工作人士强调：“不是说商业项目收益就差，这比较片面，比如保利的会展项目收益就非常好”。

该人士称，保利地产的会展项目，也就是广州保利世界贸易，往期2年收益就达到了2个亿。保利地产在半年报中也称：上半年，保利的商业地产经营稳步提升，经营面积约55万平方米，实现经营收入约2亿元；4月10日佛山保利洲际酒店正式开业，成为洲际品牌头家开业三个月即实现了正现金流的酒店。

对土地储备决定市场占有份额的房地产市场而言，保利的目标是所在市场占有率应该进入该城市的前三。保利同时认为商业地产的抗风险能力较强，因此必要的商业地产土地储备同样重要。2010年，保利在商业地产上的土地储备力度有所加大。

公告显示，2010年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约359万平方米，总土地储备花费约227亿元。26宗土地当中，仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地块，支付的地价约173亿元。

商业地产开发的一大门槛是持有物业需要压占大量的资金，保利地产同样面临这一巨大的压力：大型写字楼、酒店之类的商业物业，在大量占用资金上尤甚。保利地产年中报显示，115个在建拟建项目中，包括综合体、写字楼、商住、商业等类别在内的商业地产项目，不下15个。15个项目在115个项目中，数量占比虽然还不到15%，但是对商业地产投入的总资金却很惊人。比如广州保利、广州保利中环广场、南海水城、成都保利国际广场和广州保利世界贸易这几个项目加起来，计划总投资就接近100亿元（按权益比算）。而保利地产自2006年上市以来，到2010年6月，四年半的净利润合计也才95亿元。

仲量联行投资部经理刘裕通分析称：“房企转向商业地产，一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。”他指出，像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。同时他认为，当下房企通过增加商业项目比重来平衡发展风险，需要评估自身资金抗风险能力以及人力物力上的配置，预计未来1-2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。