坐拥去年至今年年初销售火爆时的大量预售收入，房地产上市公司前三季度业绩整体实现稳定增长已成定局。但是，陆续出台的严厉调控政策还是对房企造成了影响，或是项目竣工放缓致使结转减少、或是保留部分收入至年底结算。今年第三季度，56家已公布三季报上市房企净利润同比环比均出现下降，环比降幅更是达到35%。

　第三季净利环比大降

Wind数据显示，截至10月26日，申万房地产行业136家上市公司中，已有56家上市公司公布2010年三季报，由于结算收入的增加，近7成公司今年前三季度营业收入同比实现增长。

该56家公司前三季度营业总收入合计为1193.23亿元，同比上涨24.43%；归属于母公司股东的净利润合计为157.68亿元，同比上涨25.80%。

不过，今年年初至今陆续出台的房地产调控政策还是对房企业绩产生了一定影响。第三季度，已公布三季报的56家房地产上市公司中，30家上市公司单季净利润同比出现下降，占比将近60%。

该56家公司第三季度营业总收入合计为374.05亿元，同比上涨9.45%，但环比二季度相比则下降15.6%；三季度归属于母公司股东的净利润合计为42.13亿元，同比略微下降1%，但环比二季度则大幅下降35.28%。

分析人士认为，第三季度业绩出现下滑，主要是结转收入减少，跟开发商项目竣工速度放缓有关，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算。

四大地产龙头万科、保利地产、金地集团、招商地产的业绩在行业内仍然领跑。四家公司前三季度共计实现营业总收入596.80亿元，同比增长15.91%；实现归属于母公司股东的净利润合计83.29亿元，同比增长28.65%。四大龙头前三季度净利润增幅都非常明显，但第三季度业绩则呈现分化态势，金地集团、招商地产单季净利润同比下滑；而环比二季度来看，除金地集团外，其余三家龙头公司单季营业收入和净利润环比均出现下降。

今年第三季度地产公司的现金流有所好转，截至三季度末，该56家公司经营性活动现金净流量合计为-521.83亿元，去年同期该数值为392.93亿元，今年中期则为-576.87亿元，三季度单季经营性现金流净流入55亿元。

56家公司中，半数公司单季经营性现金净流量为正值，而万科、金地集团第三季度现金流也有较大幅度改善，单季现金流净流入量分别达到83亿元和31亿元，位居前两位，但现金流较为紧张的保利地产仍以-27.59亿元的净流出量排名较后，招商地产净流出2.39亿元。

与此同时，56家公司前三季度实现预收账款2212.37亿元，同比增长高达58.5%，为全年业绩的稳定增长打下基础。但与今年中期72.32%的同比增幅相比出现下降。四大龙头的预收账款同比均大幅增长，合计高达1385.34亿元，同比增长61.41%，显示出龙头公司在调控政策背景之下良好的应对策略及推盘节奏。

二三线房企快速增长

尽管龙头公司业绩依然占据大部分比重，但部分二三线地产公司也显示出快速增长势头。

津滨发展三季报显示，前三季度营业收入为22.5亿元，同比增长155.6%；归属上市公司股东的净利润5658万元，同比增长395%。第三季度公司同样取得不俗增长，营业收入增长142.32%，净利润同比增幅更是高达671.54%。公司还同时预计2010年净利润为9095.85万至9922.74万元，基本每股收益0.055至0.06元，同比增长450%至500%。

津滨发展表示，除去部分出售资产的收益之外，公司开发的滨海国际项目2009年至2010年销售情况良好，在2010年度确认销售收入。

地处河北的荣盛发展也取得了大幅增长。该公司项目多集中于三线城市，由于可结算面积增加，以及结算价格上涨，前三季度营业收入达到45.79亿元，同比增长110%，净利润6.07亿元，同比增长58.5%。公司还预计2010年度净利润较上年同期增长50%-70%。

业内认为，今年4月份起陆续出台的地产调控政策，更大程度上是针对此前房价涨幅较大的一线城市，相比而言，二三线城市影响相对较小，同时，在一线城市遭遇严厉调控之时，那些房地产市场仍处于发展中早期、房价还有上升空间的二三线城市反而成为新的发展目标，进而价量都呈现出同一线城市不同的分化走势，当然也提升了相关上市公司的业绩。

据wind统计，已有13家地产公司对2010年度业绩进行预告，其中9家公司预喜，包括津滨发展、华丽家族、滨江集团、荣盛发展、合肥城建、广宇集团等在内，均属于二三线地产上市公司。

　商业地产成

在住宅开发市场遭遇政策洗礼的同时，商业地产由于市场价格相对较低、政策限制相对较少而拥有了更多的吸引力。

从三季报业绩表现看，万通地产等商业地产公司业绩同比均实现增长；世茂股份继中期业绩同比大增744%后，预计三季度业绩大幅增长。

事实上，从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是在二三线城市。戴德梁行研究数据显示，在住宅市场价格达到顶峰、地产调控政策频出的二季度，上海写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。“相比住宅市场的价格涨幅和所受的政策限制，商业地产的发展潜力还没有完全被挖掘。上半年经济复苏强劲，商业地产需求量增加，再加上大量流动性进入，四季度商业地产租金和入住率有望进一步提升。”业内人士坦言。

正是如此，万科、保利、金地、头创、中粮等地产大鳄均表示未来将加码商业地产。保利地产便计划在未来三到五年内，将持有的商业物业投资比例提高到30%。

地产人士指出，一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。

不过，今年9月保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，为商业地产开发商打开了保险资金进入的通道。根据规定，保险资金投资不动产将 于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。据业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。”戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出，目前经济形势稳步向上，但房地产政策仍有较多调控。在当前的市场气氛下，购卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，会有更多商用物业的大宗交易出现，而一些大型的商业地产开发商也将较先获益。

(作者：王锦 于萍)