资本冲击波　　

较新的数据显示，尽管楼市成交量持续低迷，但房价下降似乎并不明显，在此“价升量跌”的胶着时期，管理层发出调控政策不放松的较强音，房地产市场将何去何从，透过近期披露的上市房企上半年业绩预告，或许我们从中跟踪市场下一步走势，适时把握好政策方向和力度。

上半年“成绩单”亮丽

在半年报还没有出炉前，有业内人士担忧，经历了史上较严厉的政策调控之后，作为行业的龙头企业，上市房企上半年业绩无疑将直接受到影响：业绩大幅下滑，资金链重现紧张等等。但观察上市房企近期发布的半年报成绩单可以发现，新一轮宏观调控似乎还难以撼动国内房企上半年的靓丽业绩，从国内多家上市房地产企业透露的信息来看，各大房地产企业上半年销售业绩和投资、开工都没有出现明显下降，业绩仍然呈现出高增长态势。

统计显示，截至目前，包括万科、保利地产在内的56家上市房企公布了半年财务数据，其中有36家公司业绩报喜，有20家公司业绩报忧。很显然，上市房企上半年业绩并非市场想象的立即“倒下”，相反多数公司业绩实现较大幅度的增长。其中，万科a上半年累计实现销售面积320.2万平米，实现销售金额367.7亿元。中粮地产上半年实现净利润7400万元左右，增长幅度2306.78%。深深房a预增幅度达到728%。从净利润额度看，招商地产实现净利润10亿元，头开股份实现净利润8亿元，阳光股份净利润则超过4亿元，即使业绩预减30%~50%的金融街上半年净利润也达到1.5亿元~5.3亿元。而在报忧的公司中，亏损额度并不高，如亏损额度的中弘地产上半年亏损4000万元。

对此，业内行业分析师认为，上市房企上半年业绩逆势上涨的主要原因有两个，一是今年季度楼市宏观调控开始前，市场增长相当迅速，开发商销售业绩良好，而2009年上半年楼市处于恢复期，整体销售基数较低，因此开发商销售业绩同比均处于上涨态势。二是在一线城市受冲击较强的情况下，二、三线城市为这些房企贡献了较多的销售业绩。包括万科等多家企业表示，一线城市成交量受到严重影响，但布局二、三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。“本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。”广发证券行业分析师对本报记者说。

下半年或迎来严峻考验

手中有粮心不慌。对房企而言，这“粮”除了地就是钱。有业内人士分析，虽然上市房企整个上半年的业绩有所增长，但经历了半年多的政策累积效应后，目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示，房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。而不断加大的调控措施，下半年可能要真正接受市场严峻考验，头当其冲的就是资金链紧张。

2009年楼市火爆，各上市房企的业绩都达到了历史高峰，多家公司调高了2010年销售目标。但数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，同时，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。7月12日，恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企表示，将在下半年加大推盘力度。

“目前来看，下半年商品房新盘将迎来供应高峰，龙头房企降价压力将进一步加大。”中原地产研究人士表示，仅万科、保利等龙头房企下半年就有1200万平方米的新盘涌入市场，如果供应高峰到来而成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。一位房企老总也对媒体坦陈，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上，很多房企已经开始面临资金紧张问题。与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增，给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然将出现资金链紧张的情况。”华远地产总裁任志强悲观的表示。此外，房地产企业在资本市场再融资的难度显著放大。除了来自监管部门严格的再融资审批外，持续下跌的股价也使得上市房企定向增发预案搁浅，招商地产、世茂股份、苏宁环球等上市房企均已经叫停增发。

国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松在接受记者采访时表示，当前市场量跌价滞阶段，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力将不断加大，降价销售的动力逐渐强化。同时，楼市存量将不断增加，从目前的情况看，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。

房产板块步入“观望期”

今年以来，不断加大的楼市调控力度使得房地产板块成为股市的重灾区，多数上市房企股价跌幅超过了30%，即便如此，房地产板块依然遭到了基金经理的抛弃，不看好房地产股成为分析师的主流观点。资料显示，从去年12月份开始，许多基金就开始撤离房地产板块。本周房地产股随着大盘上涨而同步上扬，有业内人士分析认为，房地产在目前成交量见底的情况下，三季度将进入量价齐跌的阶段，这个阶段将是股票投资较好的机会。目前房地产估值处于历史底部，超跌反弹随时可能出现，但在政策不明朗之时仍不宜长期持有。

平安证券专家对本报记者说，地产板块经过大幅下跌后，行业反转较终还要看政策，目前来看，调控措施没有任何松动的迹象，即使今年的业绩不受影响，但未来房地产企业业绩大幅下滑已经不可避免。国泰君安证券(香港)分析师徐世环表示，继续维持“中性”的地产行业评级。