为了便于读者获得房地产评估的更多直观认知，我们在此编发国内外的两个房地产评估案例。希望能从这两个个案中一窥房地产评估的基本原则和方法，以及中外房地产评估的异同。

2005年8月1日下午，经过81轮的竞争，华润置地以25.65亿元击败顺驰、富力等7家企业，拿下北京土地市场公开交易以来的地块——清河地块。

2004年，北京制呢厂、北京北毛纺织集团有限责任公司和北京清河毛纺织厂准备将位于海淀区清河镇的土地进行挂牌转让，并授权北京纺织控股有限责任公司负责此事。北京纺织控股有限责任公司委托北京头佳房地产评估对该宗地在规划用途下的熟地价、毛地价以及估价对象在达到挂牌时的土地状态（即达到场地平整）的土地补偿价格进行评估。

头佳评估较终作出评估报告，对评估对象的规划条件、现状条件、影响地价的因素（包括一般因素和特别因素）进行分析研究，根据估价的原则，采用一系列方法，较终得出了评估的结果。北京土地整理储备等据此确定挂牌价为17亿元。

I. 估价对象

规划条件：根据《规划意见书》所载相关规定以及北京市政府相关部门的有关规定，测算出目标对象的规划用地面积。

现状条件：估价对象主要由北京制呢厂（绝大部分厂区用地）、北京北毛纺织集团有限责任公司和北京清河毛纺织厂三家企业用地组成。

估价对象概况：包括土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况三方面的分析。

影响地价的因素：

1.一般因素

（1）北京市概况：包括城市资源状况、自然条件及人文景观、城市规划与发展目标、交通情况、基础设施条件、社会经济发展情况、产业政策、房地产制度与市场状况。

（2）住宅、商业市场分析：包括对北京市住宅用途市场分析和商业用途市场分析。

2. 区域因素

（1）区域概况：

估价对象位于海淀区清河镇，东至安宁庄东路，南至清河镇南路，西至清河镇西路，北至炮兵司令部和北京市毛纺织技术开发公司。

估价对象所在区域配套设施较为齐全，周边主要有长缨楼宾馆、金五星商厦、大中电器，清河大厦、金泰富地大厦，东方学校、机械工程学院，清河医院、京北医院等配套服务设施。

（2）交通条件：

估价对象东临安宁庄东路，该路现为其主要出行道路，路面狭窄。但该宗地距八达岭高速公路约1公里，距城铁上地站约3公里，道路通达度较好。

（3）商业繁华度：

估价对象虽然距离海淀区清河镇镇区较近，但周边主要为北京丝绸总厂、北京毛纺动力厂、加气混凝土厂等企业用地，商业繁华度不高。

（4）基础设施条件：

估价对象所在的地区市政基础设施较为齐全，红线外达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）。

（5）环境条件：

估价对象所在区域距上地高科技园区和颐和园较近，周边的自然环境和人文环境均良好。

（6）产业集聚状况：

估价对象周边有力度家园、燕青园、清上园、紫都学苑等居住小区，居住类物业集聚度较高。估价对象周边小型门脸房较多，但缺乏大型商业设施，商业类物业聚集度一般。

（7）规划限制：

该区域位于海淀区清河镇，无特殊规划限制条件。

3. 个别因素

估价对象规划用途为住宅及配套，地势平坦，地质条件良好。现状地上建筑物尚未拆除，达到挂牌条件下的土地状态为场地平整。

II. 评估结果

估价结果包括在准确的日期下，某块土地的熟地价、毛地价和土地补偿价格。

评估依据：

1. 有关政策法规和文件

2. 委托估价方提供的资料：包括《委托评估函》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《规划意见书》等

3. 受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

评估原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，在估价时一般遵循以下原则：

（1）替代原则；（2）供需原则；（3）变动原则；（4）预期收益原则；（5）报酬递增、递减原则；（6）贡献原则；（7）较有效使用原则

估价方法

选取基准地价修正法、市场比较法、剩余法、成本逼近法作为评估毛地价和熟地价的基本方法。

具体估价步骤如下：

（1）基准地价修正法；（2）市场比较法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）对上述方法求出的土地价格进行技术处理，较终求出估价对象的毛地价和熟地价的总价及单位价格；（6）土地补偿价格

（评估机构：北京头佳房地产评估有限公司）