■本报记者 马琳 北京报道

1993年进入评估业的太平戴维斯物业顾问有限公司助理董事胡建明，谈起评估业就很兴奋。他认为，国内的房地产评估市场正处在稳步发展期，因此他们也在积极地进军国内，以获取房地产评估市场的发展机会。

由于没有取得相关的国内资质，太平戴维斯的客户多是国外的银行、基金、上市企业以及发展商。但这并没有阻止他们在国内拓展业务，他们采取了与当地评估机构合作的形式开拓市场，其业务已经拓展到了国内的32个省市。

合作好于合并

对于合作，胡建明认为，本地的企业对当地物业及市场情况的了解要好于他们。但他们拥有多年国际业务的操盘经验，双方可以优势互补。

在合作过程中，由合作公司提供评估报告，他们需要对评估结果进行“核对验证”，这一环节在专业评估中是必不可少的，因此对于较终的评估结果，他们会派人反复验证，评估结果出来后交由香港总部汇总审核，较后才交到客户手中。费用视各自付出的工作情况而定。如果调研部分占据着主要部分，佣金分配会倾向于当地企业；如果研究部分较多，佣金分配会倾向于他们。

而他们的佣金收取并不完全按照国家标准，而是按照服务的内容、物业资产量的比例及投入的人力和时间来计算佣金。

“我们的收费标准往往按照付出的人力和时间来计算。如果是熟悉的市场，投入的人力和时间不是很多，收费可能会较同行低；但对于一个陌生的市场，如二三线城市，虽然只有一层建筑，也需要我们去考查整个陌生的城市后给出价格，这样的收费往往高于我们熟悉的市场，但一般而言较终的价格都会低于国家制定的评估收费标准。”戴德梁行估价及顾问服务有限公司副总经理叶子华说。

合作但不合并，“收购是进入国内市场的快捷方法，但市场的口碑很难掌控，包括业绩并不是自己做出来的，我们希望慢慢培养自己的公司去运作，这样更稳妥。”胡建明说。

对于事业上的合作，北京仁达房地产评估有限公司总经理闫旭东认为，只要合作伙伴出现一次失误，就会影响到合作方的公信力。这也促使北京仁达公司采取了“阵地战”的发展策略。“品牌建立和市场拓展需要一个积累的过程，开设一个分公司就要深耕和服务当地市场。”闫旭东说。

除了客户的原因之外，还有市场拓展需要。“如果北京找一家客户，上海找一家，需要重新考证企业的资质、诚信及技术标准，判断的基础都不同，不利于客户开展市场，也不利于我们积累客户和开拓市场。”闫旭东说。

进入一个城市或是开设分公司，房地产评估企业看好的并不是单纯的房地产市场，而较终要考查当地的经济情况。

新业务是蛋糕

政策或市场的变动都会引起评估业市场的波动。比如拆迁，上海拆迁量下降，导致拆迁评估业务量的下降；宏观调控影响了房地产市场的发展，银行收紧了银根，开发商收缩了开发步伐，也影响了房地产市场评估的业务量。

闫旭东对此并不担心，“旧业务减少，新业务却增加了，比如房地产基金、不良资产处置都是我们较近在做的新业务。”

“房地产的发展有三个阶段，一是开发商自己盖楼和售楼；二是开发商自己盖楼以及基金、银行与投资者和他们一起盖楼，并与他们共享利润，就是目前的市场状况；第三阶段是房地产商只负责盖楼，物业的产权拥有者是基金、保险公司或者大企业，属于房地产金融。”胡建明说。

他分析指出，在个阶段，发展商自己运作，评估工作只涉及发展商和银行，业务量很小；在个阶段，众多基金、银行、投行需要评估公司去评估看好的物业价值，评估业务在扩大；到了第三个阶段，除了负责基金、大企业对物业投资的评估外，很多基金都是由小股东们集聚起来的，小股东们也会考查物业或者基金的可投资程度，整个评估业的市场会更大。并且城市房地产存量也在增加。

“我们今年的业务量比去年翻了一倍。”叶子华说。对于未来，他认为，国内的资本市场、银行贷款、基金投资方面对高素质评估服务的需求增长将继续。

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房地产估价机构管理办法（节选）《房地产估价机构管理办法》于2005年12月1日正式实施。

第三条　本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

第三十二条　房地产估价机构不得有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；

（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；　

（四）违反房地产估价规范和标准；　

（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；　

（六）擅自设立分支机构；　

（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。