在业内有十几年房地产评估工作经历的北京仁达房地产评估有限公司总经理闫旭东今年2月在接受本报记者采访时谈到，“市场的惨烈竞争曾导致一些知名房地产评估机构靠卖公章获取利润。某城市的两家公司同时挂靠上了这家公司，结果出现了当事人双方找到同一个机构的两个办事处。同一标的物、同一估价基准日、同一个公司评估，但评估结果一个是4万元，一个是20万元，相差近5倍，原因就是迎合客户的需要。”

闫旭东表示，一些公司的虚假报价、打折、回扣等行为影响了房地产评估业的公信力，导致盈利下降。

事实上，房地产评估公司非市场化操作已经不是秘密。然而造成这些现象频频发生的主要原因却是制度建设的落后。例如，对房地产评估过程中发生的违规行为界定不清，处罚力度太轻、弹性太大。

据了解，现有制度在很多地方对必须进行处罚的违规行为都没有界定清楚，给监管部门带来了操作上的困难。例如，按《房地产执业资格制度暂行规定》十八条规定，“利用执行业务之便谋取不正当利益的”和“与委托人串通或故意做不实的评估报告和因工作失误，造成重大损失的”两种情形都要受到处罚，但是对“哪些是不正当利益”和“造成的损失多少才为重大损失”却没有具体规定。

按照现有制度的规定，违规的估价师可能受到的较高经济处罚为3万元，但在实际工作中房地产估价师一次违规收入就很可能超过此金额。这样的处罚力度显然对评估机构的从业行为或经营行为没有多少约束力。

处罚的弹性也很大。违规估价师可能受到的行政处罚包括：“警告，没收非法所得，暂停执行业务，吊销房地产估价师的《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，罚款，追究刑事责任”等。但对每一种行政惩罚应当针对哪些违规行为却没有界定，从而导致实施处罚时，受有关人员的主观影响明显。

在经济处罚方面也界定不清。《房地产执业资格制度暂行规定》十四条第三款规定：“房地产估价师有下列行为之一要受到1万元以上3万元以下的经济处罚”。包括：索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；与另一方当事人串通损害另一方当事人利益。但是，对上述各种行为到底应当处于多少金额的罚款却没有作出明确的规定。

虽然《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》对评估机构的市场准入进行了约束，但对评估机构的从业行为却缺乏制度约束。全国还没有制定一个统一的房地产评估合同，也没有对评估机构的内部复审提出要求，特别是对评估机构以不正常的低收费、高额回扣和其他不正当手段争揽业务，扰乱市场秩序等从业行为就缺乏相应的约束。虽然建立了房地产评估公司信用档案查询，但信用档案的现实约束力非常有限。

现有的房地产估价师注册证上没有估价师个人签名这一项，这为评估机构以某种理由扣压估价师的注册证和冒充估价师本人在评估报告上签字，并由此为估价师与评估机构埋下“祸根”；再如，房地产机构年检或晋级时，不要求提供评估人员交纳社保基金的证明材料原件，使得机构的注册人员和真正的作业人员可以大相径庭，较终造成以非估价师作业为主的不正常行业现象。

然而，改革房地产评估制度体系不是一朝一夕之事，也不能照抄照搬国外的管理体制，在结合中国特色的情形下，应该学习国外先进的管理经验。据了解，管理层已经对住房抵押贷款中评估环节做出规范。2006年1月，建设部、人民银行和银监会三部门联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），从业务委托、房地产估价机构选聘、金融机构对房地产抵押贷款额的内部审核以及加强监管等多方面规范抵押贷款估价，强调和细化对房地产估价机构和金融机构的独立性要求。该通知要求从3月份开始执行，邓峰告诉记者，“虽然通知要求3月份开始执行，但是现在各家公司还没有按照通知做，原因是还没有可操作性的细则。”

据悉，北京市房地产协会近期将出台关于“通知”的可操作性细则。

　　　　　(作者： 荆宝洁)