土地评估在保障国有土地资产安全、保护投资者权益、防范金融风险、保障不动产交易公平，维护市场经济秩序方面有着不可替代的作用。我国土地评估行业相对于国外同行业发展进程要晚，各种与土地评估业相关的法律、法规等制度尚未健全，与其他中介行业相比存在明显不足，如律师有《律师法》，注册会计师有《注册会计师法》加以明确约束，而《评估法》尚在草拟之中，离正式出台还有一定的时间。

加强土地估价机构监管的必要性

目前，土地评估机构设立的审批、土地估价师的注册、评估报告抽查、机构业绩清单备案工作等都由中国土地估价师协会或由各省土地估价师协会负责，这一做法旨在通过行业内部自律达到从业的规范性和评估市场的健康发展，也与一些发达国家的行业惯例相接轨。但也存在一些值得研究的问题。一方面中国土地估价师协会或省土地估价师协会对日渐增多的估价师的执业情况、诚信度等并未能够及时准确地掌握，在县级市也未建立土地估价师协会，因此造成行业审批方对被审批方的信息不对称；另一方面也与我国现阶段相关法律不健全，诚信意识淡薄的现状不相适应。特别是在现阶段，各地土地估价机构已基本完成脱钩改制工作，新的机构纷纷涌现，土地估价市场竞争日益激烈。估价机构为了提高市场份额，往往会采取一些不正当手段，诸如压低评估费，评估价格高评低估以及估价报告粗制滥造，使评估结果失去了客观公正性，这不仅不能给政府决策提供有价值的参考依据，也会造成交易明显不当，国有资产流失，以及给金融部门造成风险隐患。因此，需要土地行政管理部门加强对土地估价机构的监管。

加强土地评估机构监管的对策建议

——完善制度，强化土地估价机构批准设立的后续监管

针对土地估价行业，国土资源部需要抓紧制定有关的政策，使得对行业监管有法可依。为了解决土地估价师协会对申请设立者的信息不对称问题，特别是县级城市尚未成立估价师协会的现状，可以先由当地土地行政主管部门出具初步意见，使监管工作提前介入到机构设立审批阶段中去。在严格把好审批质量关的同时，也要根据各地实际，逐步提高评估机构的准入门槛，防止出现机构泛滥和评估市场混乱的局面。另外，土地行政主管部门应不定期地抽查评估机构的评估报告，发现问题及时纠正。要把监管工作作为一项日常的工作贯穿到机构的设立、运作和退出的全过程中去。

——加强地价审查，行使定价权力

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的精神，土地行政主管部门转变了原先地价确认职能，建立了估价报告备案制，企业上报的土地估价报告只要格式规范，要件齐备，土地行政主管部门直接给与备案，而且需备案的报告也 于企业改制项目。因此有些地方部门就简单地理解为主管部门只能对报告进行备案，而无权对估价结果发表意见，或者担心不按估价结果办事，以后会“说不清”，对估价结果不加分析，直接应用。这是对估价机构定位的认识错误。估价机构是评估机构，而非定价机构，没有定价的权力。政府部门只能把估价报告作为参考依据，行使定价权力，同时也对地价的较后确定负有完全责任。因此凡涉及国有资产的重要项目要组织专业人员对估价机构出具的报告严格审查并提交集体会审。审查不仅仅是估价结果是否合理，对估价报告其他内容也要仔细审读，深入分析。如有些估价人员为了规避法律、经济风险，往往会在“估价的假设条件”及特殊说明中罗列种种假设，使估价机构的应用受到限制，如不加注意就会酿成大错。

——制定招标办法，规范招标程序

涉及政府权益的项目，如土地使用权公开出让底价的评估、协议出让国有土地使用权价格的评估、改变规划条件补交出让金的评估等，由于这类评估标的资产价值大，稍有偏差，就有可能造成国有资产的流失。为体现公开、公平、公正的原则，凡涉及政府权益的项目都应该通过招标方式选定评估机构。头先要制定科学、合理的招标办法。招标办法既要体现公开、公平、公正原则，又要体现择优原则。招标方式可以是公开招标，也可以是邀请招标。但无论采取哪一种招标方式，都须组织专家进行评标。评标内容包括机构信誉、执业人员工作能力、经验，机构内部管理和评估费报价等。招标工作可以一年组织一次，根据当地实际情况，确定2-3家估价机构，平衡承担评估业务。对一些工作量大、技术难度高的项目也可委托两家机构同时评估。招标工作不宜采取较低价中标的方法，较低价中标容易产生不合理压价竞争，挫伤评估机构积极性，影响估价质量。

——建立评估机构信息披露制度，接受社会监督

根据国土资发[2002]237号《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》精神，全国范围执业的评估机构由国土资源部定期抽查评议并向中国土地估价师协会提供业绩清单；其余由省厅进行抽查评议并向省土地估价师协会提供清单。在实际操作过程中，一些估价机构对抽中编号的估价报告连夜修改甚至造假，这样的报告根本不能反映其真实水平，据此所作的评议也就有失客观。因此，需要市县土地行政主管部门担当起对辖区内评估机构的日常监管工作，建立评估机构和估价人员的执业档案，将机构和估价人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规执业情况等记录在案，通过政府网站向公众发布，供当事人查询，接受社会监督。对不遵守技术操作规程，弄虚作假的机构和人员要严肃查处。

——倡导诚信执业理念，开展估价师之间的交流

加强对土地估价机构的监管，目的是为了使评估行业能规范健康发展，提高评估业的执业水平。因此，行政主管部门在做好土地估价机构监管的同时，也要树立正确的服务意识，努力为中介机构营造公平的市场环境，及时传达国家政策、法规及有关文件精神，积极倡导诚信理念。除组织估价师参加继续教育外，各县市土地行政主管部门也可会同估价师协会开展一些业务研讨会，为平时各自为政的估价师创造一个相互学习、相互交流的平台。

　　　　　(作者：韩国强)