据朝阳区垡头文化休闲产业区管委会介绍，政府规划中，垡头区域要用10年左右的时间，实现功能区整体高端转型，成为京津冀环渤海地区的商务空间载体，并打造成为北京的东南门户形象区。在对垡头这片渐热土地的发展模式探讨中，专家认为，与北京卫星城的飞地式发展不同的是，连接在东南四环的垡头片区将以蔓延式方式发展，东南起舞。

十年实现区域功能变身

今年的6月23日，朝阳区对外征集环渤海总部商务区规划设计方案，包括华侨城、万科、国奥投资、戴德梁行、清华规划设计研究院等在内的7个由规划设计机构、地产策划机构、房地产开发单位共同组成的联合体参加方案征集。7月30日，环渤海总部商务区论坛在京举行，垡头这片一直偏安东南一隅的土地因环渤海总部商务区的定位引起了业内关注。

“北京周边区域应遵循蔓延式发展模式而不是飞地式发展模式，因为我们缺乏飞地式发展的整体经济环境和驱动，我想垡头区地处整个北京市东南方向这个重要发展方向，形成新的城市的优势是非常大的”。城市规划专家、克而瑞(中国)信息技术公司华北区咨询总经理殷冬明如此阐述垡头区域未来的发展前景和发展模式。在他看来，北京规划的卫星城发展，目前还都并没有实现真正的卫星城功能，并没有吸引更多的配套和产业聚集，而依旧是个睡城，但以东南四环无缝衔接在北京城的垡头区域将实践蔓延式发展，有望成为城市副。

目前，提到垡头，大多数人都只会想到盘踞这里的“欢乐谷”。据记者了解，根据朝阳区政府的规划，目前的垡头区域有了明晰的区域划分和定位。据垡头文化休闲产业区管委会介绍，这片区域将被打造成“环渤海总部商务区”。

从地理位置上来看，垡头区域位置优越，**7号线通过垡头。它是北京城与天津、河北等环渤海经济区距离较近的区域，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津通道。扼守京津咽喉要道，使得这个地区有天然成为东南门户的地理优势。

从区域上看，东、西、南至朝阳区界，北至豆各庄、王四营、十八里店乡北边界以及南磨房四环路以东部分(紫南家园和欢乐谷社区)，区域面积达96.4平方公里，涉及垡头、十八里店、小红门、王四营、豆各庄、黑庄户、南磨房1街6乡，45个行政村。

根据规划，这里将以功能区现有产业为基础，与服务CBD功能相对接，打造“总部办公”、“研发孵化”、“商务服务”、“文化休闲”四大功能。

产业整体高端转型

走过目前我们熟悉的垡头地区，区域内的产业和商业配套设施多层次。目前垡头区域主要以第三产业为主。北京欢乐谷几乎人尽皆知，观音堂文化大道2006年开街，是中国条画廊街。盛华汽车产业园为汽车服务产业，此外，区域内的其他商贸服务产业主要有大洋路商业街、小红门地区的城外诚家居广场以及可以辐射京津冀地区的燕莎奥特莱斯，而十八里店、黑庄户集聚着物流产业。

对于多层次产业分布的现状，专注垡头功能区研究的均衡博弈研究院副研究员王昭表示，目前这一区域存在部分产业业态低端的情况，但是这是环渤海总部商务区未来10年发展历程中要解决的向高端产业转型的问题。且该区域的不同地区的具体功能定位不同，如小红门地区未来会随着城市化进程推进发展，大的高端商业设施主要集中在朝阳港、十八里店地区。这一长期定位会随着基础设施改造，城市化进程逐步落实。

据规划，“总部办公”以建设总部办公楼群，打造区域标志性建筑为主，聚集环渤海区域及我国其他地区总部型企业及相关部门；“研发孵化”，规划建设研发大厦、孵化大楼、科研综合服务等项目，并吸引重大项目落户，如“中国国际碳交易”等；“商务服务”，在已有的十八里店京泰物流港基础上，建设“城市综合体”，打造北京新的国际商务会展区与商务休闲区；“文化休闲”，集生态休闲、体育休闲、文化创意、历史文化旅游等于一体，满足区域高端CEO、商务人士、研发人员的娱乐、健身、休闲等消费需求，树立“环渤海总部商务区”绿色、生态、休闲、文化、环保新形象。

垡头功能区“各有分工”

如上所述，在目前垡头区域存在着城乡接合部亟待城市化以及现有产业层次不均的问题。不过在这个面积达96.4平方公里的环渤海总部商务区内，各个片区根据地区资源“各有分工”，将因地制宜发展。

垡头文化休闲产业区管委会相关负责人介绍，根据北京城市总体规划，垡头功能区包括城区、边缘集团、一道绿隔和二道绿隔地区四个规划层次。根据规划层次，垡头形成了环渤海总部商务区中“一核、一带、两片区”的产业空间布局。

“一核”位于垡头环渤海总部商务区域的部位，指总部商务办公区，包括总部办公及研发孵化区与高端商务服务区；环绕“一核”的是“一带”，指文化生态休闲带，旨在建设高品质绿色生态休闲项目，延伸产业链条，实现生态、文化、休闲、产业等元素互动发展，包括南部镇海寺、海棠等等公园以及萧太后河在内的区域，位于京沈路以北、双桥西路以西，并沿着垡头西路向南、向东延伸；而“两片区”则指环渤海总部商务区中两侧两个功能片区，位于“一带”西侧的是高端商贸配套区，集餐饮、购物、休闲、娱乐等功能于一体，东部的是生态化总部办公拓展区，近期计划建设成农业生态观光旅游区，中远期规划建设成低密度、生态化总部办公区。

■ 规划亮点

较高楼不超过200米

根据规划部门对该功能区核心区的设计要求，未来这块15.6平方公里的土地将会主要用于发展文化创意产业、商务办公、建设总部商务区以及满足居住功能等，目前已经确定的项目包括中关村(8.20,0.02,0.24%)国家资助创新示范区垡头基地和北京朝阳港。仅占25%的住宅面积，除了用作朝阳区王四营、豆各庄等地农民的安置房项目之外，还将为东城、原崇文两个城区居民兴建定向安置房项目。朝阳区政府相关负责人还表示，未来该区域的较高楼宇高度将不会超过200米，商务区的建筑将体现低碳理念与实用性，不会一味追求楼宇高度。

绿化面积不低于140万平方米

环渤海总部商务区的绿化面积将不低于140万平方米，并充分利用区域内的萧太后河、大柳树沟、东南郊灌渠和通惠灌渠等4条河流，在河道两岸设计开敞空间，让人们可以享受亲水景观。

M7线焦化厂附近设站

与现有的交通状况相比，垡头地区除了建有大型公交场站之外，规划中的**M7线也将在焦化厂附近设立站点，从西客站开始贯穿东西达到焦化厂站。同步开发**站点的地面、地下建筑，增添大型商业设施。 将建工业遗址园

位于垡头功能区的工业老厂区———北京焦化厂也将启动230万平米建筑面积的规划建设，将保留厂区周围50年前的烟囱等各类巨型化工设备，届时，这座拥有50年历史的老厂区将“变身”成为工业遗址公园。

区域平均容积率约0.4

■ 区域报告

人口状况

目前区域人口48.2万人，其中，户籍人口14.7万人(居民8.9万人，农民5.8万人)，外来人口33.5万人。

经济状况

该区域主要以第三产业为主，培育形成了以北京欢乐谷、观音堂文化大道为标志的文化休闲产业，以盛华汽车产业园为代表的汽车服务产业，以大洋路商业街、小红门城外诚、燕莎奥特莱斯为代表的商贸服务产业和十八里店、黑庄户的物流产业。根据次经济普查数据显示，垡头功能区共有法人单位7446个，占全区的11.8%。2008年区域经济实现总收入266.6亿元，利润12.7亿元，上交税金7.15亿元。

城市规划情况

该区域规划面积96.4平方公里，其中：国有土地44161亩，集体土地103051亩。根据北京城市总体规划，垡头功能区包括城区、边缘集团、一道绿隔和二道绿隔地区四个规划层次。依据2006版控规，该区域规划建设规模约4118万平方米，区域平均容积率约0.4。

基础设施情况

区域内有京津塘高速路、京沈高速路、京津通道、京津城际铁路、三环、四环、五环等穿过，是京津冀和北京东南部重要的交通要道和枢纽。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和农村道路为主，城市主干路较为缺乏。水、电、气、热等其它市政基础设施还不齐全。

公共服务设施情况

区域内现有幼儿园47所，小学27所，中学7所，职高2所，大学1所。医院主要以社区卫生服务和卫生服务站为主，现有三级医院2所，二级医院2所，一级医院2所，社区卫生服务8个，社区卫生服务站34个。文化、体育设施主要以乡村和街道社区文体、文化广场、健身园等为主。公园12个。

垡头未来可与CBD形成联动

■ 专家解读

●均衡博弈研究院副研究员 王昭

做任何一个区域的发展规划，不仅要考虑这个区域自身的情况，还要考虑和它相关的它能够辐射的任何区域的关系。我们在环渤海区域的研究过程中是这样考虑的，城市群的概念不是一个扁平的，应该是一个立体的，这个城市群中不同的城市有不同的层级，尤其在建设朝阳区的城市群过程中，它就是作为一个京津冀资源配置的区域，我们去发展环渤海总部经济是这样的考虑。从京津冀都市圈的考虑来说，它又和环渤海、长三角不同，长三角、珠三角更多是轻工产业为主的产业体系，但是在环渤海可能是重化工产业，在国家战略转型中，这个第三级更多是推动中国自主创新、中国自主发展以及中国内需型的发展以及中国走出去的发展，这是我认为的环渤海和珠三角、长三角很不同的地方。

现在对国际化的解读，我们认为应该是一种双向的国际化，在这种双向的国际化过程中，国有自主创新的企业走出去，环渤海走出去，他们要进入北京这样一个区域，更多是希望借助这样一个区域能够打开走出去的窗口、平台。从这样的角度来说，我们认为垡头这个区域相比于CBD来说，更接近于CBD，能够承接一些CBD的国际化资源，给它一个平台去发展。相对于CBD很高的成本，这块的区域又是环渤海总部企业能够承受的地方，而且能够给它一个较适宜的发展环境。

八年见证：农田变成“后花园”

■ 企业见证

●北京华侨城地产副总余樱：

北京华侨城是华侨城集团在深圳总部成片开发里边第

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