昨日，福州市政府正式出台《进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，出台包括“限购令”在内的8条措施，调控福州房地产市场。

福州市房管局相关负责人表示，市政府将会加大住房供应、增加市场有效供应，并积极推进保障房建设，推进房地产市场理性回归，市政府完全有信心遏制当前房价过快上涨的趋势。

　新政 要点

1.每户限新购房一套

从即日起至2010年12月31日，行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市五城区新购购一套商品住房；对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购购一套商品住房。

2.拥有2套以上住房将暂停购房

暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购购商品住房。交易时间的认定，以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准。

　3.个人购购90平方米及以下普通住房

　征收契税1%

对个人购购普通住房，且该住房属于家庭先进住房的，减半征收契税(即按1.5%征收契税)；对个人购购90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭先进住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　4.头付款比例调整到30%及以上

　二套房贷款比例更高

新政要求，银行要严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购购第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购购商品住房，头付款比例调整到30%及以上；对贷款购购套住房的家庭，严格执行头付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购购住房。

　5.销售价格调整幅度超过10%须重新申报

《通知》要求，开发商要严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格调整幅度超过10%的必须重新申报预售方案。严格商品房预售许可管理，进一步落实取得预售许可证后10日内开盘和一次性公开销售房源制度，防止开发企业捂盘惜售行为。全面推行商品房预定协议实名网上签约备案和二手房交易网上签约备案制度。

　6.涨幅过快项目将从高征收土地增值税

采取严格的土地增值税措施，对竣工结算前定价过高、涨幅过快的房地产开发项目实行单项土地增值税预征率办法，从高征收土地增值税；对竣工结算后的房地产开发项目，由市地税局各基层局成立土地增值税清算评估小组，选择定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行纳税评估和清算，清算税率较低30%，较高60%。

　专家观点

　短期限购恐难使房价大幅回调

对福州市出台“限购令”，福州市房产专家刘福泉认为，其影响目前看来还很难评估。他说，今年国庆前后，各项调控措施有了衰减的迹象，现在既然政府出台了政策，就表明政府的态度，对民众释放了信号。

福州房产专家王剑超认为，相较于上海的“限购令”没有期限而言，福州市的限购令截止到今年的12月31日，这种临时性措施可能对抑制房价有一定影响，但政府如果能制定一个长期政策效果将会更加明显。

上述专家均认为，目前，想让房价有大的回落比较困难，而房价大涨的可能性也不大。

　市场影响

　动摇购房者信心 一手房交易将受挫

据记者了解，“十一”黄金周期间，福州一手房市场重现红火，7天长假260多套签约量，相比去年同期上涨了100%。同时，9月福州全市签约一手房1700多套，环比上涨3成左右。在售楼现场，福州重现抢房现象。成交量迅速反弹，以及市场的一片向好，都让开发商对“银十”更加期待。但没想此时福州继上海、厦门等地之后，也出台“限购令”。

获悉这一消息后，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，这无疑给刚有点起色的福州楼市浇了一盆冷水。原本在“金九银十”后，开发商还指望在11月、12月再抢一波行情，现在肯定没希望了。像北京、上海等地一出“限购令”，黄金周期间当地开发商的销售业绩是一片惨淡。

“原本我们已经制定了11月的销售计划，现在估计市场交易量会出现很大的下降，为了促进销售，新计划只能在优惠上做更大文章。”该人士说。

而在二手房交易上，由于受节前购房契税调整影响，近期福州的二手房交易量已环比下降了三成以上。

麦田房产相关负责人表示，黄金周期间受契税优惠减少影响，福州有一半二手房源无法享受原来的优惠。税收政策的调控，本来就需要市场花费相当长的一段时间进行消化，我们预计仅契税调整一项福州就要下跌三成以上的交易量，现在再加上“限购令”，市场走势将更加不妙。

朝阳房产相关负责人告诉记者，“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不购房的信心。并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。因此相信交易量在短期内将出现下滑。

“但我们认为，只要是刚性需求受政策影响的效应期一般都不长。哪怕现在抑制住房需求不购房，一段时间后他们也会主动出手购房。关键还是要看限购政策影响下，房价是否会如购房者预期那样，出现下跌，否则购房需求将会很快抬头。”该人士说。

福州房产专家王剑超认为，从北京、上海等已出台“限购令”城市近期房地产市场走势分析，目前其成交量均出现下滑。但成交量急遽萎缩并未让房价掉头向下，因此短期内购房者对“限购令”是否会导致福州房价下跌的预期不能过于强烈。

(作者：许才芳 黄欣达 孙韬)