此前市场预计,按评估价计税,评估机构在房地产市场的地位会突显出来。同时,市场上评估机构较多,且分别采用不同的评估方法,评估的结果有可能存在差异。因些按评估价计税,实施的难度较大。

但据知情人士透露,深圳市按评估价计税,实施方案远比预计的简单,不需要每一笔交易都找评估机构评估,而是由政府相关部门定期发布片区物业基准价格。如果交易双方对计税价格存有异议,可以向相关部门提出复核。

目前,评估机构评估价格一方面参照市场交易价格,另一方面物业管理、楼龄、学位、楼层朝向、户型、装修等具体因素则依赖评估师的经验。据了解,世联评估等大的评估机构都有自己的评估系统,每日更新,只要输入物业的具体位置,会自动测算出物业价格。因此政府制定并发布全市物业基准价格,技术上没有障碍。

按评估价计税,交易成本主要集中在营业税和个人所得税。按照现行的征税办法,不足5年的普通住房交易按差额的5%征收营业税,此外所有商品房交易都要征收差额20%的个人所得税。对于无办法提供房屋原值、合理费用的,个税将按照评估价的1%-2%征收。

因阴阳合同在深圳普遍存在,按评估价计税后,每套房产交易税金增加10万元交易成本将成为普遍现象。卖方会尽可能地把交易成本加到购方中来,由此推高深圳市二手房交易价格。但也有相关人士表示,深圳市在按评估价计税方案设定时,已考虑到减小可能带来的市场冲击。

深圳中原地产市场研究部总监王世界认为,按评估价计税,势必对二手房交易市场产生影响。征收方案应该尽可能的清楚,考虑到可能出现的情况。按评估价计税,购卖双方的影响都比较大。而深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为,按评估价征税有利于净化市场,在一定程度上也将对炒作起到抵制作用,对楼市价格影响不会太大。

(作者：杨丽花)